2022年土地估价师考试案例与报告真题及答案.pdf

一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条

件综合分析回答问题)

(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A企业规定就一宗土地

赔偿问题提出一种价格征询意见，价格基准日确定在6月30日。下

面是估价师与委托方交谈并到现场调查记录要点，阅读后回答有关问

题。

(1)A企业是一家国营企业，重要从事纺织品贸易，规模中等。

(2)委托估价土地是A企业于1999年2月与B村委会签订协议获

得，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临

近一条一般马路，周围为农地，距县城约1千米左右。

(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没

有实质性使用。

(4)5月，当地国土资源局查知，认为未通过同意属于违法用地，

规定A企业补办土地征用手续，加上前期支付B村费用，A企业合

计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地出让金及惩罚金各

为20万元。

(5)2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，

所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完毕环城道路和绿化建设。

(6)与此同步，该县设置开发区，将A企业所占剩余13亩土地纳

入开发区内，A企业领取了国有土地使用证。

(7)目前开发区已经完毕统一规划和建设，基础设施完善，为“六

通一平”，并陆续有某些企业购置土地，其中，A企业北侧土地为寰

宇电器企业所有，西侧土地为每天食品服务企业所有，南侧土地为时

代医药企业所有，由于修建开发区内部道路占用了A企业1亩土地。

(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到有关土地

使用年限阐明，也没有可以提供政府核发划拨土地决定书、建设用地

许可证。委托方还提供了县国土资源局5月为A企业补开出让金收据，

但没有补签土地出让协议书。5月，开发区曾经规定A企业交纳12

亩土地共48万元基础设施费，但没有贯彻。

(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，

建设时间为4月;12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇企业通

过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内一条重

要马路，南侧为本来道路改造通城路，可以直达县城中心区，并且有

第8路和第11路公交车站。

(10)委托方提供了3月该县规划局将剩余7亩土地用途确定为工

业(原建设办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体

容积率一致)告知书，以及8月县政府以开发区邮局建设公共目收回

剩余7亩土地告知书，告知以划拨用地进行赔偿;A企业同意土地收回

但规定按照出让土地赔偿，并规定赔偿为绿化用地和道路用地支付出

让金。

(11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地

出让金比增长了20%，基础设施费比增长了10%。

问题(每题4分)

1、用简朴语言，以上述内容为基础，按照时间次序写出土地获

得及权利变化基本过程。

2、按照土地登记规定描述最终A企业所有土地四至。

3、县政府收回了剩余7亩土地，假如要按照出让用地进行赔偿，

一般可以以哪些有关文献作为出让用地性质证据(包括上述描述中没

有提到)。

4、假如剩余7亩土地按照出让土地性质进行赔偿，请列出出让

地价内涵要点。

5、请根据记录要点中给定工业地价市场平均价资料，列出7

亩出让土地实际可以得到赔偿和规定返还土地出让金总额及计算过

程。

(二)2月16日，受天星商贸发展企业委托，某评估企业对其拥有

部分不动产进行估价进行核算。据委托方初步阐明，估价对象土地于

2月16日通过出让方式获得，当时总面积为4908平方米，3月20日

将批发零售部分转让出复查，住宿餐饮部分3月26日抵押给民生银

行，抵押期限1年，后因还款纠纷于6月6日被法院查封，11月20

日解除查封。此外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾规定登记机

关进行了重新认证和登记。为了查证土地权属状况，土地登记机关给

估价师展示了该土地有关资料。下面是其中一份重要土地登记卡抄写

件，阅读后回答有关问题。

单位：平方米、万元

地号隐蔽图号隐蔽调查表00983