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综合用地价格资产评估方法

综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取分算法与合

算法两种方式解决。

合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普

通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比方立体化、

多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土

地面积小，各用途分摊的土地面积根本上是建筑物的基底占地面积。

在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一

宗综合用地，出让年限统一定为50年。

例2：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积2000平

方米，规划建立十层综合楼一栋，地下一层为仓库，建筑面积1000

平方米;地上三层为商场，建筑面积3000平方米;四至十层为住宅，

建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米，

居住用地基准地价为600元/平方米，仓储用地基准地价参照工业

用地，为400元/平方米。计算过程如下：

计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例

总建筑面积=1000+3000+7000=11000(平方米);容积率=11000

/2000=5.5;

R仓储=1000/11000=0.091;R商业=3000/11000=0.273;R

居住=7000/11000=0.636

计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数

假设仓储、居住用地的土地复原利率为8%，商业用地土地复

原利率为10%。

K仓储=1

K商业={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014

K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983

计算综合用地的地价

假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，当容积

率大于3时，仓储用地不考虑容积率修正;商业用地容积率修正系

数为2;居住用地容积率修正系数为1.6.

综合地价=400×1×1×0.091+900×12

×0.273+600×01.6×0.636=1134.91(元/平方米)

分算法适用于宗地地块面积较大，用途区清楚显且包含普通居

住用地的情况。

具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评

估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土

地使用权出让和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地

面积和使用年限。

例1：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000

平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2(二类居住和二

类商业用地)，容积率≤1.5，建筑层数≤12，建筑高度≤36，绿地

率≥35%。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基

准地价为900元/平方米，居住用地基准地价600元/平方米。计算

过程如下：

计算商业用地和居住用地的分摊面积

根据最有效使用原那么，估价设定该宗地规划容积率为1.5.

总建筑面积=20000×1.5=30000(平方米)

商业用地分摊土地面积=(4500/30000)×20000=3000(平方米)

居住用地分摊土地面积=[(30000-4500)/30000]×20000

=17000(平方米)

计算商业用地和居住用地的地价

假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用

地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当

容积率为1.5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积

率修正系数为1.1.

商业用地总价=900×1.3×3000=351(万元)

居住用地总价=600×1.1×17000=1122(万元)

估价结果

商业用地分摊土地面积：3000平方米;土地单价：900元/平方

米;土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整

居住用地分摊土地面积：17000平方米;土地单价：600元/平

方米;土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整

(注：商业用地使用年限40年，居住用地使用