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土地增值税清算流程

增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法

律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土

地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提

供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地

增值税税款的行为。

一、土地增值税介绍:

1、土地增值税纳税依据：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其

附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、

实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国

家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

2、纳税义务人：为转让国有土地使用权及地上建筑

物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

3、征税对象：是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附

着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入

减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

4、适用税率（四级超率累进税率）：

级数增值额与扣除项目金额的比率税率％

1不超过50%的部分30

2超过50汩IO0%的部分40

3超过100%-200%的部分50

4超过200%的部分60

5、清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为

单位进行清算，对于分期开发的项目，

以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅

的，应分别计算增值额。

二、土地增值税清算的条件及时间:

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

企业在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地

增值税清算：

1已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项

目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的

可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.

纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

企业在收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内办理清算手

续。

三、土地增值税清算时应提供的清算资料:

（-）土地增值税清算表及其附表;

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目

立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及

主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、

国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结

算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地

产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记

账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中

介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

四、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、

分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产

等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确

定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价

值确定。

（二）房地产开发企业将开发的