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独家专栏】“片区开发”的法律风险解析

及防范建议

和风险特点

片区开发项目是一种涉及多方利益、涉及多个领域的复杂

项目，具有法律属性和风险特点。首先，片区开发项目涉及的

法律法规较多，包括土地法、城市规划法、建设工程质量管理

条例等，需要各方对法律法规有充分的了解和遵守。其次，片

区开发项目涉及的合同类型较多，如土地出让合同、建设工程

施工合同、物业服务合同等，需要各方对合同内容进行细致的

分析和评估，以减少合同风险。此外，片区开发项目也面临着

政策风险、市场风险、技术风险等多种风险。

二、片区开发项目的法律风险解析

在片区开发项目中，可能存在的法律风险包括土地权属纠

纷、建设工程质量问题、物业服务纠纷、环保问题等。其中，

土地权属纠纷是片区开发项目中最常见的法律风险之一，需要

各方在前期的土地调查和交易中对土地权属进行充分的确认和

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核实。建设工程质量问题也是片区开发项目中的重要法律风险

之一，需要各方在施工过程中对建设工程质量进行严格的监管

和检验。物业服务纠纷和环保问题也需要各方在项目实施过程

中加强管理和监督，避免法律风险的发生。

三、片区开发项目的法律风险防范建议

针对片区开发项目可能存在的法律风险，各方可以采取以

下措施进行风险防范：首先，各方应对项目的法律法规进行全

面了解和遵守，确保项目合法合规。其次，各方应对合同内容

进行细致的分析和评估，以减少合同风险。此外，各方应加强

项目管理和监督，及时发现和解决项目中的问题，避免法律风

险的发生。最后，各方可以通过引入专业的法律服务机构，对

项目进行全面的法律风险评估和防范，确保项目的顺利实施。

总之，片区开发项目具有复杂的法律属性和风险特点，各

方在项目实施过程中需要充分认识和重视法律风险，并采取相

应的风险防范措施，以确保项目的顺利实施和各方利益的最大

化。

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我国目前的片区开发大多采用政府授权投资建设运营的

“ABO”模式。在该模式下，政府授权下属的国有企业或平台公

司负责片区范围内市政基础设施及公益性项目的投资建设运营，

政府给予一定的财政补贴。国有企业或平台公司基于自身实力

不足，一般采用“投资人+EPC”或“股权合作”的形式，开展片

区的投资开发建设。虽然财政资金给予了一定的投入和补贴，

或财政资金作为国有资本投入，但项目的实施主体、采购主体、

签约主体、支付主体等都是国有企业而非政府，所以都不能因

此认定为政府投资项目。因此在政府授权模式下的片区开发项

目不受《政府投资条例》的规制和约束。但作为国有企业在投

资建设过程中应严格遵循法律法规政策的相关程序及内容的规

定，在投资经营管理、资产管理、风险管理等方面应保证依法

合规，进而实现国有资产保值增值的目的。

片区开发项目中，极少数项目由政府直接作为项目实施主

体，直接将项目的特许经营权授权给项目公司而非下属国有企

业，且在特许经营协议中明确了政府给予缺口补助等。这种项

目运作的模式和付费方式及合作内容等，较大程度存在违规举

债或隐性债务风险，务必应谨慎为之。

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