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上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式的现状分析及对策探

讨

［摘要］《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产

的后续计量可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。本文针对上市公司采

用公允价值计量模式的现状，分析了影响上市公司采用公允价值计量模式的因

素，并提出了相应的对策。

［关键词］投资性房地产；公允价值计量模式；分析；对策

2006年财政部颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称

投资性房地产准则）规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式，也可以

采用公允价值模式。准则施行已1年多，2007年年报的披露也已尘埃落定。沪

深两市1570家上市公司中，对投资性房地产的后续计量情况如何，实施中还存

在哪些问题需要解决呢？本文试图对上述问题进行探讨。

一、投资性房地产后续计量模式：成本模式和公允价值模式

在成本计量模式下，在资产负债表日需要对投资性房地产计提折旧（或摊

销），如果发生了减值，需要计提减值准备。计提折旧（或摊销）和减值准备将

导致企业费用增加，利润减少。

在公允价值计量模式下，不必对投资性房地产计提折旧（或摊销），也不需

要计提减值准备，因而不会减少利润。在房地产价格变动的情况下，资产负债表

日将会以公允价值为基础调整投资性房地产账面价值。公允价值与投资性房地产

原账面价值间的差额将计入“公允价值变动损益”，年末转入“本年利润”，调整企

业当年利润。

两种不同计价模式下，对投资性房地产的价值反映具有明显区别。比较而言，

由于公允价值计量模式采用了更接近市场的价格反映投资性房地产的价值，因而

它更能公允地、客观地反映企业投资性房地产报表时点的市场价值，更有利于报

表阅读者了解企业资产的拥有状况，增强会计信息的决策有用性。

二、上市公司采用公允价值计量模式的现状

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截至2007年12月31日，沪深两市中存在投资性房地产的有630家上市公

司，占总数的40.13%。这些公司在对投资性房地产进行后续计量时呈现以下状

况：

1.采用公允价值计量模式的上市公司数量不多，但呈增加趋势

公允价值计量是我国新准则中的亮点，也是被媒体、舆论关注的热点。在新

准则出台前，社会各界普遍预测很多公司会倾向于用公允价值模式后续计量投资

性房地产。但在2006年中报中，明确表示将使用公允价值模式进行后续计量投

资性房地产的公司寥寥无几。2006年年报中披露采用公允价值模式进行后续计

量的有9家，占上市公司总数的0.69%；2007年增加到18家，占上市公司总数

的1.1%，数量趋于增加。

2.确定公允价值金额的方法各异，有待进一步规范

公允价值是资产或负债在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交

换或债务清偿的金额。公允价值的金额需要采用一定的方法取得。从上市公司来

看，主要采用的方法见表1。

由表1中可以看出，上市公司确定公允价值金额的方法多种多样，以评估价

格为主，其次是参考同类同条件房地产价格和第三方调查报告，少数企业未按规

定披露确定的方法。上市公司选用的方法与准则要求相比，存在一定距离，需要

进一步规范。

3.公允价值变动对企业净收益的影响明显

近两年国家加大了对房地产市场的调控力度