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物业年度工作汇报[物业管理工作汇报]

上安区物业管理工作汇报区住房委员会办公室自2006年7

月以来，按照市政府的统一要求，区住房办正式接管了辖区物

业管理工作。经过近十年来的工作，逐步理顺了关系，建立了

区、街道、居委会三级物业管理体系，辖区物业管理工作运行

良好。

一、工作职责区物业办负责物业管理法规、政策的贯彻落

实；

负责本辖区物业管理的监督指导和行政执法工作；

负责本辖区新建住宅交付使用的组织和实施；

负责本辖区业主大会活动监督和指导；

负责本辖区物业管理区域划分；

负责本辖区维修资金使用、前期物业管理招投标、物业公

司三级资质核检的初审工作；

负责监督本辖区物业管理用房、经营用房的使用和经营活

动；

负责处理本辖区业主、业主委员会、物业使用人和物业管

理企业在物业管理活动中的投诉。

二、基本现状目前，辖区物业管理公司开展的物业管理项

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目涵盖住宅小区、商业写字楼、学校、工业区、医院、商场

等，其中主要是住宅生活小区。截止2013年底，我区共有住宅

区228个，其中3万平方米以下住宅小区有158个，总建筑面

积161.23万平方米；

3-5万平方米住宅小区19个，总建筑面积112.73万平方

米；

５万平方米以上住宅小区51个，总建筑面积616.86万平

方米。

我区住宅小区物业管理的形式分三类：一是物业公司管理

的小区43个，约占20％；

二是产权单位自主管理的小区133个，约占60％；

三是没有物业公司管理的小区有52个，约占20％，其中

居(村)委会代管的17个，业主自管24个，房管部门代管的11

个。

三、存在问题及原因分析在近几年的工作运行中，我们感

到区物业管理基础比较薄弱，老旧小区物业管理水平不平衡，

主要存在以下六个方面的问题。

（一）开发商遗留问题。房屋质量和承诺未兑现两方面的

问题。如小区建设规划变更、房屋建筑和附属设备质量差、配

套项目缺项甩项，建筑权属不清等引发的矛盾和冲突，在物业

纠纷中占到80％以上。原因分析：业主搬入新宅后，发现自身

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利益受到损失，又找不到开发商说理，把情绪和怨气发泄到物

业管理企业上，表现在拖欠或不交物业费，甚至水、电、暖

费，致使物业管理企业无法正常经营。如：依水苑小区物业公

司因受上述问题困扰，几经更换，最终都难以维持，撤出小

区。（二）老旧小区物业管理难。我区是我市的一个老工业区，

目前辖区约有73个1985年以前的小区，是物业管理中的一个

难题，也是一个新问题，其产权归属、配套设施、住户结构、

服务需求等都与新建小区差异较大。原因分析：老旧社区布局

分散，难以实现规模化管理，物业管理引入工作困难。业主意

识停留在福利意识里，配套设备设施不健全，建设资金不到

位；

业主的义务履行比较被动；

公共设施产权不清晰，多方管理；

导致物业企业选聘难、进驻难，最终物业管理难。

如：上安药厂共有８个生活区，小区众多，分布广泛；

其中第一生活区情况最为复杂：共有32栋住宅楼，其中9

栋为新建高层住宅楼，其余23栋均为50年代到现在陆续建成

的多层住宅楼，９８年后随着住房二级市场的开放，公产住房

多次出售，产权人多次更换，住户构成已不完全是单位职工，

给物业管理带来许多不便，企业呼吁从单位管理向社会化管理

转化。

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（三）物业服务不规范，业主对物业企业收支不透明，对

物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务质量难以量

化；

个别物业企业甚至越权管理，少服务、多收费、乱收费，

侵占业主的利益，引起冲突。原因分析：据了解，成熟国家物

业管理历史超过了100年，中国最早开始物业管理的城市**20

多年，北京开始物业管理工作不足10年，因此，经验不足使得

我们在处理此类矛盾中，协调中难度大、方法不多。

（四）物业企业收费难。我市《物业管理条例