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商业物业项目设施设备运行维保巡视标准

(综合体)

商业物业设施设备的运行、巡视和维保作业标准可以分为

六个方面，分别是电梯、高低压配电系统、消防系统、中央空

调、给排水系统和弱电系统。

一、电梯运行、巡视和维保作业标准

对于电梯的运行、巡视和维保作业，需要建立设施设备台

账，记录设备名称、品牌型号、生产日期、质保期限、维修记

录、年检记录和数量等信息。同时，需要制定工作标准，包括

写字楼、公寓和普通住宅电梯的开闭时间，以及管理控制责任

人的工作记录。此外，还需要遵守相关的支持文件，如《电梯

管理作业规范》等。在操作电梯时，需要注意清空桥厢，确认

技工无人后才能启动和关闭电梯。对于业务特殊要求，需要经

过电梯主管批准后方可进行。每周需要抽检一次电梯开关时间，

并填写《垂直电梯运行巡视记录表》。

二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准

高低压配电系统的运行、巡视和维保作业需要每班次对直

梯机房进行巡视，包括室内温度、电网电压和屏内各电器动作

情况、曳引机运行情况等。每班次需要巡视电梯运行状态，包

括轿厢运行状况、声响、平稳性、平层精度等，以确保电梯不

带故障、安全运行。如果在巡视时发现问题，能及时解决的需

要及时解决，不能及时解决的需要通知维保方并作好记录。每

周需要抽检一次，并填写《手扶电梯运行巡视记录表》。

三、消防系统运行、巡视和维保作业标准

消防系统的运行、巡视和维保作业需要外包单位每半个月

进行一次维保，每月相邻两次维保间隔不少于10天，电梯技

工按《电梯维保监督管理标准》现场跟踪。外包单位工作人员

工程主管需要在工作前签到，维保工作单需要得到维修班长签

字确认。如果发现违规维修保养时，需要报维修主管对其发

《整改通知书》。维保工作需要在各业态用梯闲时进行。每年

需要进行一次政府强制检测，合格证到期前一个月组织检测，

并由电梯主管负责。

四、中央空调运行、巡视和维保作业标准

中央空调的运行、巡视和维保作业需要每班次对机房进行

巡视，包括室内温度、压力、水流量、空气流量、水泵、风机、

电机等设备的运行情况。每班次需要巡视空调的运行状态，包

括温度、湿度、空气流量、制冷量等，以确保空调不带故障、

安全运行。在维保过程中，需要注意安全控制层厅门前挂上

“电梯保养、检修”告示牌，并确保现场卫生。维修保养人员在

对空调进行保养、检修时，应先在各工程主管《设施设备故障

维修记录表》上填写相关信息。

五、给排水系统运行、巡视和维保作业标准

给排水系统的运行、巡视和维保作业需要每班次对机房进

行巡视，包括水泵、水箱、管道、阀门等设备的运行情况。每

班次需要巡视给排水的运行状态，包括水流量、水压、水质等，

以确保给排水系统不带故障、安全运行。在维保过程中，需要

注意安全控制层厅门前挂上“电梯保养、检修”告示牌，并确保

现场卫生。维修保养人员在对给排水进行保养、检修时，应先

在各工程主管《设施设备故障维修记录表》上填写相关信息。

六、弱电系统运行、巡视和维保作业标准

弱电系统的运行、巡视和维保作业需要每班次对机房进行

巡视，包括配线、设备状态等。每班次需要巡视弱电系统的运

行状态，包括信号强度、设备状态等，以确保弱电系统不带故

障、安全运行。在维保过程中，需要注意安全控制层厅门前挂

上“电梯保养、检修”告示牌，并确保现场卫生。维修保养人员

在对弱电系统进行保养、检修时，应先在各工程主管《设施设

备故障维修记录表》上填写相关信息。

2.定期记录数据或设备运行状态。

3.贴上状态标识牌，并由值班长每天检查一次，巡视运行

技工。

1.每天白班需擦拭外观1次，每月检测主机1次，进行一

级保养需4000小时，二级保养需8000小时，三级保养需小时，

每两年换油1次，电控柜每月除尘和紧固。

2.水泵每天白班需擦拭外观1次，每年冬季停机加油1次。

空调主管每周至少抽检第一项工作效果一次，2至5项为

外保单位实施，运行技工现场跟踪，空调主管及时检查维保效

果。运行技工需填写《设施设备定期维护保养（检查）记录表》

和《空调系统管理作业规范》。

1.每天开机前需检查风机皮带1次，开启补水阀和冷却塔，

关机后关闭补水阀，每年冬季停机加油1次，每年管道外观上

漆1次。