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购物中心商业模式

实际上，购物中心相当于城市生活休闲中心，侧重于满足大众

日益增长的精神文化需求。它是一种复合的商业形式，而不是

一种格式。

购物中心商业模式1

购物中心是商业产品，因为它的终极体验方式是凝聚客流，

促进销售；购物中心之所以是房地产产品，是因为它会为零售

商提供商业运作的载体和服务空间；购物中心是一种金融产

品，因为它不是静态的房地产，而是一种可以通过运营带来增

值的投资形式，动态升值，收益更高。是以购物为主体，休

闲、娱乐、餐饮、社区服务、大型影院等为补充的多功能商业

业态。，其特点是复杂性、经营管理的一致性、服务设施的完

整性、服务范围的特定商圈。

购物中心房产可能是企业自有的，也可能是企业租入的，由经

营单位对内部经营环境和设施根据，自己的意愿进行设计装修

添置。具体有以下三种形式:零售产权、整体租赁模式,适用类

型：大型封闭式购物中心;零售产权、分权租赁模式，适用类

型：专业型步行街及底商；自留产权、整体租赁模式，适用类

型：中小型百货超市和商场。此三种形式的税收分析待后续文

章详述。

购物中心商业模式2

1、自营：自己采购、自己定价、自己销售，连锁摩尔购物中

心（MALL）一般自营销售占到60-70%；

2、联营：即商场以较低的租金（或无租金）引进商家，并与

商家捆绑在一起，分享商家一定比例的经营收入，（实质是先

销后购）；

3、代销：受托代销商品，一是视同买断、二是收取手续费；

4、租赁式：完全出租场地给商家、商场靠租金维护运营（更

多运用于购物中心的餐饮业，通常面积占到10-15%的比

例）；

5.复合型:集自营、合资、租赁、寄售等多种商业运营模式于

一体。

二、各类经营模式税收分析

一、租赁式

意味着商场的经营者与商场商品的经营者完全分离。商城经

营者只负责为商品创造经营环境和条件，将商铺出租给商品经

营者，并按期向店铺经营者收取租金、公共物业管理、保安等

服务费用。商品经营者平时的商品经营活动和财务收入活动与

商场经营者无关，商场经营者完全独立于商品经营者。目前这

种模式多出现在家装商场、建材商场、工业品专业批发商场、

农副产品综合批发商场等。在大中城市。

1、经营租赁不动产

一般适用税率11%，简易计税5%。一般纳税人出租其2016年

4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按

照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月

1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，税11%。

根据《国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服

务增值税征收管理暂行办法的公告》国家税务总局公告2016

年第16号文件规定：“第二条纳税人以经营租赁方式出租其

取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的

不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以

及抵债等各种形式取得的不动产。”各种形式包括租入取得不

动产。关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人

出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入

的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后

租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。即如果购

物中心房产是租赁取得，如再次分块租赁给其他商业主体如餐

饮，则需要按转租来确定适用税率。

2、发票开具与取得问题

（1）租入时可以取得11%或5%的增值税专用发票。如果出租

方为办理了税务登记的主体且为一般纳税人则可以自行开具增

值税专用发票给购物中心，如果出租方为没有办理税务登记的

主体或为小规模纳税人则可以向税务机关申请代开增值税专用

发票；

（2）特别的，如果出租方为个人或小微企业，按目前政策享

受月营业额不足三万元或季度营业额不足九万元而免纳增值税

的，只能开具增值税普通发票，如果需要开具增值税专用发

票，则该出租方将不能享受税收优惠；

（3）租出时开具11%或5%的增值税专用发票。购物中心均为

一般纳税人，租赁增值税专用发票自行开具。

3、特别提醒

（1）根据财税〔2016〕36号，下列情形视同销售服务、无形

资产或者不动产

①单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但

用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

②单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不

动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

③财政部和国家税务总局规定的其他情形。因此，营改增后，

包括免租期、装修期在内的“无偿”提供租赁服务行为面临