- 1、本文档共13页,可阅读全部内容。
- 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
二、开发模式与产品线
由此可见,商业模式属于战略层面,反应的是区别于其他企业的特色认知;开
发模式属于策略层面,反应的是企业的业务特点。
无论是哪种开发模式,最终总要呈现出在市场上可交易的产品,例如熟化后的
土地,以及各种各样的房地产项目。
1、项目开发的两种方式
项目开发有两种方式,一种是机会导向下的差异化开发模式,一种是战略导向
下的标准化开发模式。
所谓差异化开发模式就是在多项目同时开发下,各个项目差异很大。如果各项
目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性(比如同时开发商业地产、市区高
层住宅、郊区低密度住宅项目),那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、
营销策划等方面也必然有较大的差异性,这就意味着此前的经验和金钱堆积的大量
教训被“归零”了,企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品,这就要求
房地产企业要有各方面的、具有丰富开发经验的不同人才。对于绝大多数开发企业
来说,这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时之所以感觉“非常忙”、
“非常累”的最主要原因。
事实上,多项目、多区域、多种物业类型的“三多”企业存在的诸多运营问题,
大都与未推行标准化开发模式有关:
◎开发周期较长,快速开发能力和规模开发能力较弱←没有大范围推行产品标
准化
◎设计精度、深度不够,变更较多,质量通病较多←没有大范围推行产品标准
化
◎项目成本“实际+预测”的偏差率较大←没有推行标准化的“项目成本定额”
◎组织结构及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移←缺乏标准
化权责体系
◎制度、流程执行力差←缺乏严谨、精细化、标准化的业务流程
◎不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大←没有标准化的操作
规范
◎个人经验、能力、责任心对工作绩效影响过大←没有标准化的输入、输出工
作成果
◎……
但是,如果各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似,即产品
模式基本固化,那么各项目的开发流程、工作流程是统一的,就像单项目开发一样
单一、轻松。这就要求企业一方面针对项目的差异性建立差异化流程,同时要尽快
推行标准化战略,实行产品线连锁开发模式。
所谓产品模式(产品线)就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、
可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。
中篇市场已进入标准化时代
经济学上,M=S﹡f是最普遍适用的一个公式:M-利润额,S-销售额,f-利
润率。对于房地产企业来说,其实所有经济管理活动的直接目的就是追求M最大化。
怎么才能做大M?只有两个途径:一是做大销售额S,二是提高f。在当前市场
形势下,房地产企业要做大S也只有两个途径:一是进行大盘开发,二是实行多项
目开发。提高利润率f也有两个途径:一是控制成本,二是提高利润附加值。就S
和f关系而言,S是先导性因素,也就是说,必须先有了项目才能考虑如何提高f
的问题。
是做大盘开发,还是进行多项目开发,取决于企业的土地储备情况和企业战略
发展规划。因为,大盘项目往往是“可遇不可求”。即使是做大盘开发,如果不实
行多个项目的同时开发,也是不可能做大S的。当然如果能同时进行多项目大盘开
发,就更好了,比如阳光100、世纪城等都是进行大盘、多项目连锁开发的。还有
的企业实行nA+B模式,A是指连锁开发的项目,B是指零散项目。这种模式以富力
集团最为成功,A就是“富力城”,B如富力桃园等零散项目。
从差异化到标准化是多项目开发的必然结果,是企业做大M,实现跨越式、可
续续发展的必由之路。
一、一线企业基本都已标准化
事实上,“第一梯队”企业都基本确立了自己的产品模式,并通过推行标准化
产品线复制、连锁开发,在全国“攻城略地”。
例如:万科集团——城市花园系列,四季花城系列,金色系列等;
绿城集团的玫瑰系列,丹桂系列等;
金地集团的“格林”系列(格林小镇/格林春天/格林春晓);
世茂集团的滨江豪宅系列(在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发
沿江豪宅);
阳光100投资集团的“阳光100国际新城”系列;
万达集团的“万达商业广场”系列;
龙湖地产的地中海式别墅系列,天街系列,大城小院系列等;
SOHO中国的“SOHO”系列(SOHO现代城/建外
您可能关注的文档
最近下载
- 番茄小说签约合同范本.docx VIP
- 高中研究性学习报告(第3小组) 饮食与健康.docx
- 国家开放大学《管理英语4》边学边练Unit 1-4(答案全).docx VIP
- 3D工程图学(华中科大)中国大学MOOC慕课 章节测验 客观题答案.docx
- 【2024新教材】道德与法治七年级上册第二课正确认识自我测试卷(含答案).pdf VIP
- 跨学科主题学习的实践探索.pptx
- 基于Price—Mueller模型知识型员工职业幸福感与敬业度关系研究.doc
- 04词根-词根词缀大全doc.doc VIP
- HIKVISION海康威视DS-8664N-I16DS-8600N-I16_210323说明书用户手册.pdf
- 兰州财经大学长青学院关于增设互联网金融本科专业的论证报告.pdf
文档评论(0)