房地产开发项目成本分析.pdfVIP

房地产开发工程成本阐发

一、房地产经营成本预测阐发

成本预测是按照成本的历史资料，从成本的开展

趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本程度的定量描

述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企

业成本阐发的重要组成局部，是企业对其经济活动实不雅事

前控制办理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决

定性作用。

成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划

分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。

先期成本预测所谓先期成本预测阐发，就是在编制

成本方案以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包

罗两方面内容。其一是新工程开发前的成本预测，如新的

地盘开发工程、新的综合开发工程，在进行可行性研究时，

必需依据具体条件和开发内容预测出工程的开发成本，以便

按照发卖收入估算出工程的收益，为工程决策或工程开发

方案的选择提供重要依据。新工程开发前的成本预测大多是

按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制出

产财政方案前，对方案期成本程度〔分科目成本或总成本〕

的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与阐发各种

因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低办法，挖

掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企

业出产财政方案前的成本程度预测。关于开发工程的成本预

测留待以后讨论。

从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要

依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是

操纵直不雅材料，凭借预测者个人的主不雅判断和推理的能

力，对未来成本状况进行的预测阐发。定性预测法是我国常

用的传统阐发法，出格在资料数据缺乏，环境条件复杂的中

持久成本预测中，或是宏不雅、中不雅的经济预测中，多用

此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主不雅判

断，其客不雅性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数

据资料，采用数学模型，由数据的运算成果对未来作出估计。

只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的成果就

有很高的可信度。因而，房地财产的成本预测阐发应尽可能

采用定量预测方法。

房地财产的经营成本也和其他的商品经营成本一

样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变

更成本两类。固定成本是在必然范围内不随工程量变化而变

化的。相对不变的成本。变更成本那么是随着工程量的变化

而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变更

成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。

显然，房地产企业的固定成本是相对不变的，每年

不会有较大的变更。只要设法别离出企业的固定成本和变更

成本率〔变更成本随工程数量变化的比例〕，就可按照企

业方案期的开发工程量方案或房大经营方案，预测出成本总

额。因而，房地财产的先期成本预测关键就是固定成本与变

更成本的别离。

〔1〕固定成本与变更成本的别离实际工作中常用的别离方

法主要有如下两类。

①费用分解法即按成本工程的性质逐项归类的别离方法。如

房地产开发中的办理费、配套设施费、固定资产折旧费属固

定成本。建筑工程费、征地拆迁费、场地平整费等属变更成

本。房地产租赁经营中的折旧费、房屋维修费、税金等属变

更成本；办理费那么属固定成本。

费用分解法一般都是按上一年度的成本实际发生值进行逐

项归类分解，准确度较高，能客不雅地反映真实情况，但计

算麻烦，一般在预测阐发顶用得不多。

②统计阐发法当无法获得成本实际发生值的工程分类资料，

或是预测成果的精度要求不十分高时，可操纵本企业过去的

工程量与成本额对应数据历史资料，采用统计阐发法别离固

定成本与变更成本。常用的统计阐发法有上下点阐发法和回

归阐发法两类。

A．上下点阐发法上下点阐发法就是取历史资猜中工程数量

最高和最低两个时期的成本数据为代表，来推算固定成本和

变更成本。采用此法，首先要比较最高和最低两个时期的成

本变更差额与工程数量变更差额，求出单元工程量的变更成

本，即变更成本率。然后别离计算固定成本总额与变更成本

总额。计算公式如下：

变更成本率=〔最高工程量期成本-最低工程量期成本〕/〔最

高工程量-最低工程量〕*100%

变更成本总额=变更成本率*工程数量

固定成本总额=成本总额-变更成本总额

为了便于统计阐发，式中的工程数量往往用于工程量〔价值〕

指标来代替。

二、房地产开发预算的具体内容

房地产开发预算的具体内容，是按照国