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中国物流地产行业研究报告

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摘要

中国物流地产行业仍处于上升期，高端物流地产设施缺口仍然较大

近几年基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升。2021年中国物流保管费用

达到了5.6万亿元，同比增长了8.8%，占物流行业总费用规模的33.5%，但高端物流地产设施缺

口仍然明显。目前物流地产领域的投资规模整体成上升趋势，但涨幅逐降，物流地产正由“增量

时代”迈入“存量时代”。

政策红利逐渐显现，经济大环境持续向好，制造业、消费、科技等助力物流地产腾飞

物流地产作为服务于实体经济生产经营活动的产业地产，近年来受到政府部门的高度重视，国务

院联合多部门出台多项红利政策，推动物流地产的高速发展。同时，我国高端制造业强势发展，

高技术产业投资规模持续扩大，后疫情时代，国内经济的逆势增长，带动消费总量攀升，共同为

物流地产行业的发展提供动力。

物流地产逐渐成为资本追逐的热点，探索出更多元化的盈利模式

国内物流地产行业由于其资产的稀缺性，正逐渐成为资本圈内炙手可热的赛道。在资产壁垒、规

模经济和网络效应的共同作用下，行业形成稳固的行业护城河，后发者难以超越。同时，物流地

产基金走上前台，为企业融资、盘活资金、提升盈利提供更多机会。

“一超多强”格局初显，多领域企业开始迅猛发力

普洛斯作为最早开始在中国布局的物流地产企业，占据着30%以上的市场，并逐渐由“跑马圈地

”模式迈向功能性经营的生态系统模式。同时，传统房地产商、电商巨头、金融机构等来自不同

领域企业同时发力，强势布局物流地产。

行业迈向集约化、协同化发展，规模效应显著，衍生出更多的经营特性

物流地产强者恒强，现在已经入局且已经形成了一定规模的公司具有规模上的先发优势，已经持

有的资产形成壁垒，后发者难以替代，庞大的规模同时可以形成规模经济。此外，行业正由传统

的单一仓储功能向多经营性功能转变。

来源：艾瑞咨询研究院自主研究绘制。

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中国物流地产行业市场综述1

中国物流地产行业发展生态2

中国物流地产行业经营模式3

中国物流地产行业竞争格局4

中国物流地产行业有效投资方向5

3

初识物流地产

物流地产是现代物流体系的重要组成部分

物流地产分属工业地产，是房地产轻资产化的重要存量运营细分领域。这一概念最早由物流地产行业巨头普洛斯于上世纪

80年代提出并实践，指的是企业经营现代化的物流设施的不动产载体。物流地产开发商根据物流企业客户的需要，选择

合适的地点，投资和建设企业业务所需要的专业现代化物流设施。

现代物流地产以物流园区为核心载体，建设、运营与管理物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施，并与制造企业、

物流企业、零售企业等供应链环节上的客户建立合作关系，提供包括园区租赁、园区运营、配送服务等在内的增值服务。

物流地产主要经营环节包括选址拿