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城市更新项目民营房企何去何从

一、深圳的前期服务商——与国央企合作或是首选的出路

二、东莞的前期服务商——回归专业技术服务机构的定位

三、广州的前期服务商——或将定位为前期专业服务机构

四、民营企业今后在城市更新市场的生存空间

城市更新项目前期服务商何去何从

关注到近两个月很多做城市更新项目前期服务商的民营房企都非常迷茫，我们说说对行业走向的一些看法。

从政策动向来看，民营房企退出城市更新已是大势所趋，今后新增的城市更新、城中村改造、土地整备利益统筹等项目的前期工作（一级土地整理阶段）也不太可能由民营企业单独实施或参与。受此影响，民营企业在城市更新市场的生存空间已面临很大的不确定性，我们也发现越来越多的民营房企以及城市更新项目的前期服务商在积极寻求与国央企开发商的合作，如果不抱国央企的大腿，或许迟早得被迫退出城市更新市场。

我们注意到，深圳区域大多数民营企业都开始优先选择与国央企合作城市更新项目，广州和东莞今年实施新规后，民营房企拓展或参与城市更新项目是否可从“专业技术服务机构”入手尚待观察，比如房企以提供前期资金（也可直接找我们这类前融机构一起参与）的形式找拆迁服务类的专业机构合作，从拆迁的角度成为做地主体或市镇属企业的前期专业服务机构，并借以深入接触并提前锁定项目（最好能起到占坑效果），最后再通过“公共资源交易平台”获取到实施主体资格。

一、深圳的前期服务商——与国央企合作或是首选的出路

深圳这边重点城市更新单元与土地整备利益统筹项目正式招引前期服务商的情形最为常见，还有就是村企合作项目中村股份公司招引前期服务商的情形，不过大家也习惯将城市更新项目中实施主体确认前的申报主体也等同前期服务商进行看待。需要注意的是，自从广州、东莞今年出台新政取消以民营企业参与为主的“前期服务商”角色后，深圳这边也有很明显的跟进现象。

深圳近两个月针对未立项的城市更新项目开展了摸排工作，主要目的是让国企全面介入今后新增的项目，准确地说，除存量项目需权衡让原参与的民营企业继续推进外，其他项目基本都不太可能由民营企业单独参与。从根源上来说，深圳这边开发商与被拆迁方太过“市场化”的拆迁安置补偿模式导致了政府在城市更新（一级土地整理阶段）对土地资源掌控度的下降，尤其是土地收益分配上出现了很大的失衡，被拆迁方、平台公司/前期公司获取了暴利，政府方面却收益寥寥。

按上述逻辑进行分析，政府层面通过地方国企介入城市更新项目的前期工作就变得理所应当，这不仅是为了收回土地资源的掌控权力，还可以通过拆迁安置补偿标准的制定和前期费用的控制调节被拆迁方和前期公司/平台公司的利益分配格局，毕竟少数人的暴富与共同富裕的原则相悖，也即国企全面介入城市更新项目的前期工作其实是冲着土地利益的重新分配去的（公平合理原则）。

可能很多同行会认为国央企根本无法绕开民营企业单独完成城市更新项目的推进，比如拆迁谈判、前期工作的开展、各种隐性费用的支出处理等，但就我们目前与国央企在城市更新项目领域的合作情况而言，民营企业要么提供民营资本参与项目投资，要么提供投顾、代建等服务，至于国央企是否能将部分前期工作、拆迁谈判工作等单独委托给民营企业实施，目前仍有待观察，不过这个问题确实关系着民营类前期服务商的生死。

总的来说，就深圳城市更新与土地整备利益统筹项目的市场化程度而言，因拆迁工作和台底费用的处理方面依旧很难脱离民营企业的角色协助，因此民营类前期服务商最好的选择和归宿应该是与国央企合作，比如与国央企一起成立平台公司作为前期服务商，民营房企主要负责拆迁谈判等前期工作，平台公司经招标成为正式合作方后民营房企再将股权转给国央企并实现退出。除此之外，因拆迁谈判等前期工作涉及到大量台底费支出等问题，对于国央企来说这类费用处理的合法合规和合理化是个大前提，因此我们建议民营房企在这方面特别关注一下有票成本的合规处理问题，具体可参

二、东莞的前期服务商——回归专业技术服务机构的定位

东莞市自然资源局6月27日发布了《东莞市“三旧”改造（城市更新）实施操作细则（试行）》，此次的新规是原“单一主体挂牌招商模式”的优化版（替代版），其中新规附件一《东莞市“三旧”改造（城市更新）公开招引实施主体模式操作细则（试行）》中明确规定，“镇街（园区）政府是前期工作的责任主体，负责组织开展各项前期工作”，具体开展方式为“（1）镇街（园区）政府自行实施，可通过政府采购方式聘请熟悉省、市三旧改造（城市更新）政策，具备规划设计、房地产测绘、土地和房地产估价、拆迁补偿、方案编制、法律事务等方面技术力量的专业机构协助开展前期工作；（2）镇街（园区）政府授权市属企业、镇街（园区）属企业作为统筹主体，采购相关专业机构协助开展前期工作”。

根据东莞的新政，民营企业将彻底退出城市更新项目“前期服务商”的角色，也即民营企业无法直接负责一级土地整理