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一、房地产业与房地产

(一)房地产的概念与特点

(1)概念：房地产是房产与地产的总称，是由土地，附着在土地上的各类建筑物，构筑物与其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体，又称之不动产，

(2)房产：是房屋及其权利义务关系的总与地产：是土地及其权利义务关系的总与

(3)房地产的特点：a.位置的不可移动固定性b.地域的差别性

c.耐久性与高价值

d.保值与增值性

(二)房地产业：

(1)概念：房地产业是指从事房地产业开发，经营，管理，服务等行业与企业的总称。它是一个巨大的产业体系，具体说，包含：土地开发，房屋建设，房屋维修与管理，土地使用权的有偿转让与出让，房屋所有权的买卖，租赁，房地产抵押，中介咨询及代理等行为，与对经济活动进行操纵与管理的行为。

(2)具体内容：a.地开发与再开发b.房屋开发与再建设

c.地产经营，包含土地使用权的出让、转让、租赁与抵押。

★(出让与转让的区别：①流通市场不一致(转让属出让):出让是土地在一级市场流通，转让是土地在二级市场流通；②行为性质不一致；出让是创设财产权的行为，转让是转移财产权的行为；③流通关系的主体不一致，出让关系中，必有一方是土地所有者(政府，国家),转让关系中，双方都是土地的使用者)

d.房地产经营，包含房产(含土地使用权)买卖、租赁、抵押等。e.房地产中介服务，包含咨询、估价、测量、服务、公证等

f.物业管理服务：包含家居服务，房屋及配套设施与公共场所的维修养护，保安、绿化、卫生、转租、代收代付等。

g、房地产金融，包含信贷，保险与房地产金融资产的投资等。

(三)房地产市场

(1)概念：广义为整个社会房地产交易的场所，狭义为专门进行房地产买卖、租赁，抵押交易的场所。

(2)房地产市场的分类：一级市场—政府出让土地于开发商的市场，也称土地市场二级市场一开发商出售于消费者的市场，也称一手房市场

三级市场—消费者已购商品房再转让的市场，也称二手房市场

(四)我国住宅产业的进展前景

住宅建设是房地产业的主流，住宅产业进展在推动国民经济增长方面将起列日益明显的作用，在未来的十几年中我国住宅产业将面临更多机遇与挑战，要紧来自下列几方面：(1)城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求(2)流淌人口增长对住宅形成巨大需求(3)居民消费结构变化对住宅形成巨大需求(4)旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅(5)政府为扩大国内需求，促进国民经济持续增长，出台了一系列深化住宅制度改革与启动住宅消费的措施，这也就促进了住宅的需求，其中最要紧的措施有：(1)取消福利分房，实行住房分配货币化(94年取消福利分房)(2)开放住房二级市场，以存量住房流淌带动增量住房消费

(五)房地产的周期分析

①房地产的进展期：84—88年、92—95年。

②低落期88—91年、96—97年。

③98年住宅商品化开始是在沿海城市。

④在中国房地产进展7—8年为一个周期，进展期在5年左右，低落期在2—3年。二、房地产开发经营的程序

(一)房地产开发经营的要紧阶段与过程

1、建设工程项目设立与企业组建

2、房地产建设工程项目规划与规与审批

3、土地使用权的取得

4、征地与拆迁

5、工程建设与管理

6、房地产租售管理

7、房地产的物业管理

(二)房地产开发的程序

1、立项

概念：开发项目经计委审批纳入年度建设投资计划程序：市场调研选项

财务评估(项目决策)

可行性研究报告

申报，审批，取得《项目建议书》2、规划：

概念：完成开发项目的规划审批与方案设计程序：办理《项目建议书》

办理《建设用地规划许可证》办理《建设工程规划许可证》

3、拆迁：

程序：冻结户口—审查拆迁计划(资金，房源)---核发《拆迁许可证》---公布拆迁公告---进行拆迁动员---达成拆迁协议---调解处理拆迁纠纷

4、土地使用权取得：

程序：行政规划，出让，补地价，取得《国有土地使用证》

5、开工准备

审查规划条件，市政，方案设计，施工图设计，施工组织设计。办理《开工许可证》(申

请招投标，工程概预算，办理质检，安检登记备案，验货6、施工管理(项目管理)

施工监理：操纵质量，工程，造价，管理合同，信息，协调甲，乙方关系7、竣工验收

内容：隐蔽性工程预验收，单项工程验收，安装工程验收，整体验收(以上由建委负责验收)

8、市场(租赁经营)

办理《商品销售许可证》办理预售合同备案登记市场营销

9、物业管理

三、房地产常用概念

基本概念：

(1)标准层：是指平面布置相同的住宅楼层

(2)层高：通常指下层地板面或者楼板面到上层楼板面之间的距离，板心对板心

(3)净高：是制层高减去楼板厚度的净剩值(低于2.2m不计面积)

(4)开间：通常指房间宽度，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮