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浅谈物业管理的逻辑

物业管理已成为人民生活、政府决策和新闻报道的高频词。2003年《物业管理

条例》的颁布,在大大提高物管行业规范水准的同时,也大大提高了全社会对物管行业

的关注程度。物业管理作为朝阳产业,既具有中国经济持续强劲增长所支撑的无比光

明的发展预期,也面临行业成长初级阶段难以回避的严峻问题:客户的消费心态不理

性,企业的服务流程不规范,政府的角色定位不准确,法制的市场导向不坚定。

开放地研讨物管行业特性、问题与对策,有助于尽快建立起遵从市场经济法则的

行业法制框架,实现行业成长的代价和时间极小化。

一、物业管理:整体提供-集体消费的准公共品特性

1、物业管理属于服务行业而不是房地产行业。物管行业并非房地产行业的末端

或末道工序。房地产行业生产有形建筑物,物业管理提供无形服务;房地产开发结束

之日,才是物业管理开始之时;管理费的支出与建筑物产权无直接关系。把物业管理

归于房地产行业,犹如把交通管理归于汽车制造业。

物业管理作为服务业的三个基本认识点:物业管理产生于住户的服务需求,而非

住户房屋产权;物管企业和住户关系,是服务买卖关系,而非委托代理关系(物业管理

合同应是服务买卖合同,而不应是委托代理合同);物管服务买卖的原则是:服务消费

者必须付费。

2、物业管理是准公共品性质的服务:不可分割的整体提供-集体消费的服务。例

如,在住宅小区内,安全秩序服务具备(1)效用不可分割性--安全秩序只能整体提供和

消费,不能对个别住户买卖;(2)消费非竞争性增加一个住户并不减少其他住户的安

全秩序消费;(3)过程非排斥性--无法排斥某个特定住户享受小区安全秩序。同理,建筑

物与设施设备维护、清洁、绿化都具有准公共品性质,而入户维修、家政服务、社区

文化活动、会所服务则不具有。只有准公共品服务才应由管理费支付。

3、物管服务的整体提供-集体消费,要求对称的统一购买。向住户分别收管理费,

则是不对称的个别购买,由此产生了收费难问题:对拒缴管理费住户,无法停止物管服

务(准公共品特性),更不能停水停电,诉讼催费时间长、成本高、执行难度大、多反复。

政府目前设定的游戏规则不具有操作性。出路在于建立统一购买模式。

4、建立物管服务统一买卖的三角模式:物管企业卖服务、律师行买服务、住户

用服务。具体构想为:(1)住户同律师行(或物管顾问公司或会计师行)签物管服务购买

委托书。(2)律师行根据住户投票决定的物管服务种类、档次,向物管企业统一购买物

1

管服务;物管企业向律师行整体报价,而不介入住户管理费分摊和缴费规定。(3)住户

向律师行按月缴纳管理费;律师行向物管企业按月支付小区管理费。(4)除月缴费外,

住户在律师行专用账户存入等同于三个月管理费的缴费保证金;同时,授权律师行根

据不同欠费水平可处置不同价值财产。(5)租房时,住户权利义务转移租户。(6)物管

企业负责保质按量提供服务,律师行则负责按时足额支付管理费。(7)根据合同约定评

估服务、付款情况并依法追究违约责任。(8)住户视尽职程度决定是否更换律师行。

在此模式下,管理费拖欠问题可得到根治。

二、政府要以市场有效运转为行业管理目标

物管行业能够拥有今天越来越高的市场覆盖率和对人民生活品质的贡献度、一

定基础的行业管理规范、职业化水准稳步提高的优秀企业、不断壮大的人才队伍和

社会舆论的积极关注,都离不开政府各级主管部门以高度的历史责任感,多年来呕心

沥血、不遗余力的推动。但比歌功颂德更有价值的,是帮助政府认识当前行业管理中

存在的严重问题。物管行业的明天,取决于今天对有关问题的认识和解决。

下面列举几个当前存在的主要行业管理问题:

1、没有建立起管理费拖欠的有效处理程序。按时交纳管理费在《条例》规定的

住户义务中仅排在第五位。低收缴率是物管行业成长最大障碍之一。如前所述,诉讼

作为唯一合法解决管理费拖欠的手段,不具备可操作性。应尽快立法规定:使拖欠管

理费罚款与欠税罚款同等严厉;拖欠管理费作为不良信用行为记入住户信用档案;建

立管理费拖欠简便执法程序:企业起诉即裁决、冻结、划款;如企业谎报误报管理费

拖欠,则处以巨额罚款。

2、以指导价控制管理费,违背了供求决定价格、价格调节供求原则。管理费的

指导价管理,是对住户主权的侵犯。消费什么档次、什么价位的物管服务,应由住户自

主决定。物管行业并非需