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某某与某某物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书裁决书27005--第1页

**市高级人民法院

民事裁定书

***********

再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：**，*，

**********出生，**，住******。

被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：

***************，住所地*********************中二办公楼八

层6A室。

法定代表人：**，执行董事。

委托诉讼代理人：**，*，该公司总经理助理。

再审申请人**因与被申请人***************（以下简称

*******）物业服务合同纠纷一案，不服**市第二中级人民法院作

出的***********民事判决，向**申请再审。**依法组成合议庭进

行了审查，现已审查终结。

**申请再审称，（一）原判决仅**一份《鲁能石榴庄榴景秀

苑2#、3#楼物业服务协议》（以下简称涉案物业服务协议）就认

定*******依约履行了前期物业服务，明显把合同等同于合同履

行，缺乏证据证明并且主要证据未经质。*******未向**提供证据

证明其是符合国家法律法规通过招投标方式选聘或行政主管部门

批准的物业服务企业这一先决条件。在***********交房时

*******以不签署涉案物业服务协议就不交房为由，强行要求**签

署协议，事后物业工作人员以需要到总部签章为由收走了全部物

业服务协议，四年来一直未通知领取，**最终通过诉讼才得以取

得协议。作为履行前期物业服务义务的当事人，*******既然主张

收取物业费，就应该承担举证责任，提供证据证明其是遵照《物

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业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律规

定符合承接合规合法**的前期物业服务公司。（二）原判决适用

法律确有错误。按照涉案物业服务协议和*******提供的《（前

期）物业服务费用评估报告》的内容，所涉及的物业费3.58元/

月·平米和项目四至范围存在合同欺诈和弄虚作假等行为。1.用

虚假不存在的项目四至范围和绿化面积等来跟**签署合同已构成

欺诈，侵害了业主应有的合法权益，合同本身已损害第三方利

益，同理，其他业主合同也损害了**利益，属合同无效情形。2.

涉案物业服务协议签字时间为**********，*******承接的是

*******************（以下简称涉案小区）交房后的物业服务管

理，*******不能沿用过期且与实际情况不符的评估报告作为物业

费的定价及评估标准。业主与物业服务人对收费标准未能达成一

致意见的，**有权要求重新评估。3.涉案物业服务协议中未约定

合同有效期，严重违反了国家法律规定。（三）其它事实和理

由。1.涉案小区交房至今一直施工，属于在建项目，物业服务区

域内公共设施未交接，*******按已建成小区的标准收费，服务却

只提供了满足已交付楼栋的简单服务，其服务内容不齐全，因尚

未完成全部建设内容致使部分服务无法实施，理应相应减少收

费。2.自**********全体业主入住涉案小区以来，**家中的生活

饮用水时常出水油污滑手、混浊含沙以及气味难闻，*******于

*******才取得由卫生计生行政部门颁发的涉案小区