房地产行业市场前景及投资研究报告：新模式先行者，商业运营打底，住宅开发期权，新城发展，新城控股.pptVIP

证券研究报告

新模式的先行者2:商此运营打底，住宅开发期权

新城发展和新城控股

2024年9月14日

目录

CONTENToi新城发展和新城控股关系02新城控股商雌营和开发情况

03新城体系债务及现金流情况

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新城发展和新城控股的估值探讨

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新城发展和新城控股关系

Mr1■1新城控股发画程和股权

三十年沉浮，父子同台打造“双轮驱动业务模式

•新城控股发展历程回顾：新城发展和新城控股是母子公司关系，集团由王振华先生于1993年在常州创建。2001年公司在上海证券交易所实现B股上市，成为江苏省最早上市的房地产企业之一。2003年公司住宅开发业务拓展至长三角沪宁沿线，实现城市公司向区域公司跨越。2007年开辟商业地产，2008年第一个商业地产新城吾悦广场落地。2009年新城控股总部搬迁到上海，同时提出了长三角战略，即深耕以长三角作为基点，以三小时高铁为半径的泛长三角模式。2014年，新城控股扩张版图并加速了全国化布局。2015年新城控股确立住宅地产与商业地产双轮驱动战略。2015年底新城发展吸收合并新城控股，并向除新城控股以外的全体股东发行A股股票，完成BRA的方案，实现A股上市。

•新城发展和新城控股股权结构：新城发展和新城控股实控人为王振华，现任董事长王晓松为王振华长子。王振华持有新城发展63.33%股权，通过新城发展持有新城控股67.2%的股权和新城说68.86%股权。新城控股的业绩并表新城发展。

图：新城发展及新城控股股权情况

新城发展和新城控股关系©ZHESHANGSECURITIESC^TO

Mr1.2新城发翻新城挪收入结构

关联紧密，新城发展超9成收入于新城控股

.以2023年新城发展和新城控股收入结构为例：新城发展主要收入来自于新城控股的房地产开发业务，占总收入90%。商业管理和租金收入业务与新城控股的物业出租和管理类似，均为以吾悦广场为主的商业资产产生的租金收益和管理费收入，占收入比重9%。

表：2023年新城发展收入结构

表：2023年新城控股收入结构



租金收入575%

持有型物业贡献

其他收人161%

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资料:Wind,公司公告，浙商证券研究所

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新城控股商此运营和开发情况

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新城控股商此运营和开发情况

2.1新城控股商业运营情况

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吾悦广场版图辽阔，广泛分布于全国137个城市，已开业165家

•新城控股的商业广场品牌为吾悦广场，定位为集购物、餐饮、娱乐、休闲等多元化业态于一体的一站式消费体验中心。截至2024年6月

末，在全国137个城市已经布局201座吾悦广场，其中158座为重资产，占比79%。已开业165家商场，其中144座重资产，21座轻资产，出

租率97%。长三角吾悦广场密度最高，共有83座，占比41%。

表：2024H1新城控股吾悦广场分布情况

图：2024H1新城控股吾悦广场布局情况

吾悦广场商处版图

☆■工

河两

湖北

■30座社

11-30座

6-io座

3-5座

1-2座

广东澳门香港

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资料:公司公告，公司业绩宣讲材料，浙商证券研究所；注：时间截至2024年6月末。

新城控股商此运营和开发情况

2.1新城控股商业运营情况

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保持高质量发展，商场规模、租金规模、租金单价、客流量、会员总数等持续向好

•吾悦广场单体平均面积约为9万方，平均每个商场的销售额4-5亿元/年，平均每