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关于投资性房地产的会计处理文献的综述

一、引言

〔一〕背景

随着我国社会主义市场经济的进展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除

了用作自身治理、生产经营活动场所和对外销售之外，显现了将房地产用于赚取租金或增值

收益的活动。投资性房地产已成为一种普遍的社会现象，成为一些企业的主营业务之一。房

地产是一种专门商品，具有保值和投资的双重功能，在中国经济进展的今天，许多单位和个

人都将房地产作为一个投资渠道来实现资金的保值和增值。«2004中国房地产金融报告»中

列出建设部2004年的调查结果，北京商品住宅在投资购房中，有28.5%在短期内转手，23.5%

用于出租，48%空置待涨价。

为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于2006年2月15

日公布了新的企业会计准那么。全面实施的新会计准那么体系中增加了一项«企业会计准那

么第3号——投资性房地产»。然而由于诸多缘故，投资性房地产的公允价值计量在实务应

用中还存在诸多问题。

2006年财政部颁布的«企业会计准那么第3号——投资性房地产»中，明确了投资性房

地产的定义：投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值、或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产的确认应满足两个条件：一是与该投资性房地产有关的经济利益专门可能

流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠的计量。按现行准那么规定有以成本模式计

量和公允价值模式计量两种计量模式。

〔二〕相关主题及争辩焦点

近年来，我国房地产市场飞速进展，在这一背景下，我国新准那么中首次单独提出了«

企业会计准那么第3号——投资性房地产»。在现实环境下，成本模式因此更加满足信息质

量的可靠性要求，但却不能表达资产的实际价值。我国目前市场经济进展还处于转型期，相

关配套设施、法律法规还不健全，投资性房地产的会计核算亟待规范。相信随着我国资本市

场的进一步规范，相关配套法律法规的建立后能真正实现我国会计行业与国际接轨。

二、投资性房地产业务的重要性及现状分析

投资性房地产业务的重要性投资性房地产是当今世界各国经济进展的重要支柱产业之

一，它所制造的高额附加值以及为投资者所带来的丰厚利润，强烈地吸引着一些企业和个人

投资者。因此，在我国随着市场化改革的快速推进，投资性房地产早已成为拉动经济增长的

支柱产业。投资性房地产行业不仅关系到都市居民，而且依旧关系现在和今后农村人口都市

化的问题。投资性房地产行业不仅是一个产业进展问题，依旧一个社会进展问题。

三、两种计量模式对企业所得税的阻碍

现行的税法规定，按照税法确认的年限和方法计提的折旧费用及摊销费用能够在税前列

支，投资性房地产在采纳公允价值进行后续计量时所形成的公允价值变动损益，属于资产评

估造成的持有损益，在没有实现前不得调整应纳税所得额，也确实是说不对持有的损益征所

得税。

采纳成本计量模式，假如企业采纳的折旧政策及折旧所限与税法规定一致的，那么不必

进行纳税调整；假设不一致，只需对折旧额进行调整。而采纳公允价值计量模式，既需要按

税法规定的折旧年限运算调整折旧数额，而且因为已将投资性房地产在资产负债表日的公允

价值与账面价值的差额计入了当期损益还需要对该项损益进行调整。可见，采纳公允价值计

量模式所得税纳税调整的工作量及复杂性都会大大地增加。

综上所述在目前我国房地产市场价格居高不下的情形下，采纳公允价值模式进行计量

能够提高会计信息的相关性与可比性，在将成本计量模式向公允价值计量模式转换时要权衡

利弊。

四、投资性房地产业务会计处理存在的问题及建议

1.处置投资性房地产产生的里的和缺失存在的问题及计策

投资性房地产产生的利得和缺失应当计入〝营业利润〞，这点不符合新会计准那么中

〝区分收入与利得费用和缺失〞的要求。新会计准那么规定，出租无形资产或固定资产的收

入应该计入到〝其他业务收入〞，并将固定资产或无形资产摊销的价值计入〝其他业务成

本〞，而自用的固定资产与无形资产的处置缺失或收益均计入〝营业外支出〞与〝营业外收

入〞。投资性房地产是以出租为目的的房产和持有的并预备增值后转让的土地使用权，这点

新会计准那么差不多明确了。因此，企业应当预备长期持有投资性房地产，同时等待资产的

增值或租金的赚取，假如不打算随时出售的，能够考虑看成长期资产核算，那么，取得的租

金收入就能够计入到〝其他业务收入〞。企业的利得是指处置投资性房地产的时候产生的实

际经济