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商办资产运营方案

一、前言

商办资产运营是指通过对商业办公资产的租赁、销售、管理、运

营等一系列活动，实现资产价值最大化和经营效益最优化的过程。

商办资产运营既包括商业地产、写字楼、商业综合体等商业办公

类资产的运营，也包括对办公场所的租赁、销售等运营管理。商

办资产运营的目标是增加资产的使用率和效益，提高租金收入，

降低成本，提高资产的价值，增加资产的流动性，以实现资产的

最佳配置和利用。

二、商办资产运营的基本模式

商办资产运营可以分为自营和委托两种基本模式。

1.自营模式

自营模式是指商办资产的所有者或者经营机构直接对资产进行租

赁、销售、管理、运营等活动。自营模式的优势是控制力强，能

够更好地保障资产的使用状况和经营利润，但同时也需要投入更

多的人力、物力和财力。

2.委托模式

委托模式是指商办资产的所有者或者经营机构将资产的租赁、销

售、管理、运营等活动委托给专业的运营管理机构进行。委托模

式可以减少资产所有者或者经营机构的管理成本和风险，提高资

产的效益和价值。但需要注意的是，选择合适的委托方和签订合

理的合作协议是关键。

三、商办资产运营的核心内容

商办资产运营的核心内容包括资产管理、租赁销售、运营管理和

服务保障四大方面。

1.资产管理

资产管理是商办资产运营的基础和核心，包括对商办资产的使用

状态、价值评估、维护保养、安全保障、环境卫生等方面的管理。

资产管理主要包括资产信息管理、资产评估管理、资产维护管理、

资产保障管理等内容。

2.租赁销售

租赁销售是商办资产运营的重要环节，包括对商办资产的租赁和

销售服务。租赁销售工作主要包括资产招商引进、租金管理、租

赁合同管理、租赁营销推广等内容。

3.运营管理

运营管理是商办资产运营的重要环节，包括对商办资产的日常经

营和管理工作。运营管理工作主要包括客户服务管理、商业配套

管理、生产运营管理、人力资源管理、财务管理等内容。

4.服务保障

服务保障是商办资产运营的重要环节，包括对商办资产的服务保

障和资源配置。服务保障工作主要包括安全保障、环境卫生、设

施设备、信息技术等方面的服务保障和资源配置。

四、商办资产运营的具体实施方案

为了更好地实施商办资产运营，需要根据不同的商办资产类型和

运营需求，制定相应的实施方案。下面以商业综合体为例，提出

商办资产运营的具体实施方案。

1.商业综合体资产管理

商业综合体资产管理方案主要包括以下几个方面：一是建立完善

的商业综合体资产档案管理系统，包括商业综合体的基本信息、

土地、建筑、设施设备、租户等资产档案的建立和管理；二是建

立商业综合体资产评估管理体系，包括资产价值评估、折旧计提、

资产损耗、资产增值等项目的管理和监控；三是建立商业综合体

资产维护管理体系，包括设施设备的维护保养、环境卫生的管理

和保障、安全设施的维护和管理等工作的落实。

2.商业综合体租赁销售

商业综合体租赁销售方案主要包括以下几个方面：一是积极开展

商业综合体招商引进工作，吸引商业运营机构、品牌商家、租户

等入驻，丰富商业综合体的业态和产品；二是建立商业综合体租

金管理机制，包括租金收取、租金调整、租金征收等工作的落实；

三是建立商业综合体租赁合同管理机制，包括合同签订、履行、

解除等工作的管理和监控。

3.商业综合体运营管理

商业综合体运营管理方案主要包括以下几个方面：一是积极开展

商业综合体客户服务工作，提供优质的服务和体验，不断提升用

户满意度和信誉度；二是建立商业综合体商业配套管理机制，包

括商业运营管理、商户管理、商品管理、市场营销等各项工作的

落实；三是建立商业综合体生产运营管理机制，包括物业管理、

人力资源管理、财务管理等各项工作的管理和监控。

4.商业综合体服务保障

商业综合体服务保障方案主要包括以下几个方面：一是提供全方

位的安全保障服务，确保商业综合体运营活动的安全和秩序；二

是加强商业综合体环境卫生管理，保持商业综合体的环境整洁、

清洁、卫生和良好；三是加强商业综合体设施设备的维护和保障，

确保商业综合体的设施设备的有效运营和使用。

五、商办资产运营的风险防范

商办资产运营中存在的主要风险包括市场风险、租赁风险、经营

风险、服务风险等。为了有效地防范风险，需要加强商办资产运

营的监控和管理。

1.做好市场风险的分析和预测，把握市场的脉搏，及时调整商办

资产的运营策略和措施。

2.加强商办资产的租赁风险防范，建立健全的租赁合同管理机制，

规范租赁行为，加强租赁收款和租赁合同的履行。

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