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房地产估价案例与分析科目解读

《房地产估价案例与分析》是房地产估价师考试相对较难的一科。

以往的考生对本门课程都有一种感觉，这门课程无所适从，教材考试时

觉得使不上劲，不知如何复习，如何下手，下面我们就一起来分析分析

房地产估价案例与分析!

?1)考试答题方式——手写

?与前三科不同，本科考试没有涂卡的答题卡，所有的题都写在一

张纸质的卷子上。所以，复习期间要勤动笔，多练字，保证字迹工工整

整、卷面干干净净，相信一定会给阅卷老师一个良好的印象分。答案先

不要着急写到卷子上，以免再涂改影响卷面整洁。

?2)考试形式——开卷

?前三科考试都是闭卷考试形式，以单选、多选、改错客观题为

主，答案在那，需要挑出答案，考生需要理解、辨析、记住。而第四科

开卷考试，答案不知在哪?可以翻书、翻资料，题型也不同，需要手

写、组织语言，题型为问答题、指错题、改错题，都与前几科有明显的

不同;即使是单选题也和实际评估案例相结合，综合性强，不是教材上

现成的一个知识点，需要多个知识点综合考虑。

?开卷考试，考试通知要求“学生可携带纸质材料，仅限自用，不

得与其他考生交换使用。”各地可以携带的资料要求不一样，有的地方

只允许带教材，有的地方允许带正规出版社出版的教材和教辅材料，但

不允许带自己总结的笔记和打印的资料，有的城市可以带任何资料。

?大家考试一定要带上前四门课程的教材，在教材空白处也要把自

己总结好的资料写上，考试能快速查找。

?虽然开卷考试，考生的考试感觉就是带的资料使不上劲，时间不

够用，与闭卷考试不同，开卷考试必然增加难度。在这一点上，还是闭

卷考试容易答一些。但反过来，如果大家通过对这门课的认真学习，高

度重视，做好充分准备(细致的资料整理)，掌握答题的规律，做的历年

题多了，掌握本门课的基本规律，短时间内，这科复习后是最有效果

的。

?3)考试内容——综合性强

?本科综合了《房地产基本制度与政策》、《房地产估价相关知识》、

《房地产开发经营与管理》，尤其是《房地产估价理论与方法》三门教

材的有关内容，范围广泛且不确定，如果考生想通过《房地产估价案例

与分析》课程，就要熟悉《房地产的基本制度和政策》方面的各个知识

点，问答题在很大程度上讲，就是在考大家对相关法律法规文件的正确

合理应用。

?这就要求广大考生一是要熟知和估价相关的法律、法规、规章、

文件、规范、规程、规定，从集体土地征收、建设用地使用权出让与划

拨、国有土地上房屋征收、房地产转让、房屋租赁、房地产抵押管理到

房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税都要熟练合理应用。

《房地产估价相关知识》要熟悉房地产拍卖、保险、物权与债权、建筑

安装工程费用的构成的内容。

?同时还要联系到《房地产开发经营与管理》当中的房地产开发全

过程，现金流量与资金时间价值、经济评价指标及其计算方法、风险分

析、投资估算。

?其中联系最紧密的应该还得说是第三科《房地产估价理论与方

法》，收益法、成本法、假设开发法、比较法四大估价方法结合具体案

例，在这一科中得到了具体深入和灵活应用，第三科《房地产估价理论

与方法》学得透、准确、到位，并且牢牢掌握房地产估价行业标准《房

地产估价规范》，结合每个案例的独特之处，第四科会迎刃而解。

?4)考试难度—四门中相对较难

?很多考生当年第二科《房地产开发经营与管理》、第三科《房地

产估价理论与方法》都考了80多分，却倒在了第一科《房地产基本政

策与制度》或第四科

?《房地产估价案例与分析》，第四科开卷考试却没通过。当然，

经过近二十多年的考试，我们拥有了一定数量能满足现估价业务的注册

房地产估价师，根据行业发展，每年我们都有一个通过率的控制，而房

地产估价师考试主要难点在第一科和第四科。

?由上面历年的考情分析来看，近年第四科通过人数是最低的。最

低的是04年138人、2008年618人，2011年502人，统计它的一次性

通过率大概是3%.当然2009年难度降低，2010年考试相对简单，2011

年，难度增加，通过人数降为除2004年以外的最少人数，仅通过了

502人，平均到34个省、自治区、直辖市，每个省10多人通过，平均

到332个地级行政区划单位，则每个地区不到2个。2013年、2014年

连续两年通过率较高。

?通过以上我们可以发现，凡是几年成绩滚动有效的执业考试，在

业内有条不成文的规定，就是每年四科考试交替“放水”，四科就卷面而

言，不会全都难，都限制通过率、也不会都简单，毕竟是有通过率的，

所以四科的卷面难度存在不确定性，有一两科相对难来卡住通过率，另

一两科就相对简单。同一科今年难，明年就可能简单。明年应该在第一