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按揭：提前还款普遍吗?

房地产金融深度专题研究｜2022.8.8

核心观点

按揭贷款提前偿还现象成为社会关注焦点。在居民投资收益率中枢下降的背景

下，偿还按揭贷款真的成为居民的普遍选择吗？按揭贷款会因为加速被偿还而

出现净减少吗？按揭贷款作为银行一种重要的低风险的资产，未来还会成为银

行的重要经营性资产吗？按揭贷款的利率还有进一步下降空间吗？

▍按揭贷款和房地产销售的相互依存关系。住房真实需求当然受人口、房屋拆迁

速度等非金融因素影响，但按揭贷款定价始终都是影响居民支付能力和决定短期

需求的关键变量。按揭贷款需求有赖于真实住房需求，但居民改善居住条件的愿

望始终存在。在2012年一轮周期中，按揭小幅放量（房贷利率累计下降142BP），

商品房销售季同比增速从下降14%转为上升6%。2015-2016年按揭大幅放量

（房贷利率累计下降241BP），商品房销售季同比增速从下降13%转为增长

25%。

▍按揭净投放或持续增加，按揭定价有下降空间。2021年之后开发贷款增长乏力，

按揭几乎贡献了房地产类贷款增量的全部。但存量按揭贷款占各项贷款余额比例

距离历史最高点还有空间，且经济减速背景之下按揭贷款在收益和风险平衡角度

来看颇有吸引力。我们估算，到7月时全国银行体系按揭贷款利率定价4.50%，

较之LPR还有5个BP的上浮加点，距离下浮20BP的利率定价下限更有空间。

当然，我们认为利率下限扣点和LPR本身也有下降的空间。人民银行对于按揭

贷款投放态度积极，近期强调要“引导个人住房按揭利率下行”。

▍按揭贷款的非价格限制有望继续放开。在因城施策的背景之下，按揭贷款的最

低首付比例，还有结构性下降的空间。这包括在核心城市针对部分群体下调按揭

贷款首付比例规定（例如北京），也包括在很多房价没有上涨压力的地方继续下

调首付规定。虽然存量按揭贷款可能因为定价偏高而存在提前偿还的问题，但按

揭贷款新投放也会因为管制放开而增加。

▍按揭贷款提前偿还规模有限。我们通过按揭贷款净投放数据，假定存量按揭贷

款剩余自然到期年限为10年，新房销售的按揭杠杆利用率为40%，二手杠杆利

用率30%，测算可知按揭贷款在2022年上半年提前偿还规模约9400亿，这较

2021年上半年增加了约1200亿，即每月约200亿元。而且，这种加速提前偿

还的行为并不会持续，因为增量按揭的定价下降，高定价按揭的占比会随着各种

因素而不断下降。

▍风险提示：多重效应叠加，按揭贷款不良率提升风险；政策调整推出或执行不够

及时，不动产价格缩水风险。

▍按揭放量支持下的房地产弱复苏。我们认为，虽然提前还款的现象值得重视，

但还远没有到影响按揭贷款投放总量的地步，按揭的投放量有望继续上升，价格

有望继续下降，房地产市场会沿着销售-信用-投资的链条复苏。当前按揭贷款规

模的变化，既是宏观经济变化之下金融机构资产配置的市场化调整，也是逆周期

调节的房地产金融政策有为的结果，预计不会产生全社会资产负债表的收缩。

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2022年上半年按揭贷款超额提前偿还规模估算（亿元）

资料来源：Wind，中信证券研究部测算

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目录

按揭贷款和房地产销售——先有蛋还是先有鸡？5

按揭净投放还有持续增加的空间7

和历史比，按揭贷款定价有下降空间10

按揭贷款的非价格限制有望继续放开12

按揭贷款提前偿还规模有限13

按揭月加速偿还的规模不大13

影响假设的因子分析14