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*宗地修改后方案价格推演地块权重3、写字楼价格制定写字楼整体均价：10161.36元/㎡综合因素本案绿地中心加侨国际广场安粮城市广场新地中心写字楼均价10161.361300075001000013000评估得分6479586364比较系数0.811.360.920.98可调均价10531.6510215.529206.3512796.88比重权重100.00%20%15%50%15%写字楼均价10161.362106.331532.334603.171919.53数据取整，项目写字楼均价为：10000元/平方米。****商业定价流程专题研究2014年10月报告目录1商业定价方法简述2常用定价方法解读3商业物业形态划分4各物业形态商业定价流程5案例分享—合景峰汇报告逻辑大纲商业定价方法简述成本法：通过售价、地价、建安费用、建设期费用、销售费用、销售税金、土地增值税、所得税、净利润、销售利润率之间的关系确定售价水平。市场比较法：通过对市场周边的价格及其预期进行比较得出项目的参考价格。收益法：售价＝每平米租金年收入×（1－空置率）×（1－运营费率）/折现率（在写字楼和大型商业中空置率一般控制在5％－10％，运营费率为7%-13%，折现率一般取7%-8％。）租金还原法：销售价格＝单位面积年租金收入/资本化率住宅价格比较法：一般商业的售价是住宅价格的2－5倍，但是在特殊的条件下可能估值会更高，由于商业处于不同的发展阶段，各地的市场差异比较大。年限法：销售总价格＝单位面积年租金收入×N年（…N年）综合法：综合运用几种方法通过一定的权重加权得出一个平均价格，如：售价＝市场比较法售价×35％＋收益法售价×35％＋成本法售价×30%商业定价方法多样，主要为以下几种定价方法目前市场操作中商业定价常用方法为市场比较法、租金反推法。常用定价方法解读常用商业产品定价思路方法1：市场比较法P1方法2：租金反推法p2以周边在营业商铺租金回报作为定价参考依据以周边在售的商铺销售价格作为定价参考依据结合销售目标及企业利润目标对市场价格进行微调整，从而确定商业产品价格(p1+p2)/2推导商业产品市场价格基于城市价值体系和现有区域商业价值体系条件下市场比较法：通过与项目条件相似的在售商业售价为参考的售价测算方法；租金还原法：通过项目周边现有商业价值体现出租金为基础，测算能支持的项目售价。实际操作中：常用两种方法相结合，推导出项目的市场基价。同时根据企业的销售目标、利润目标、项目自身特性、入市时间等因素对所得的市场基价进行微调，从而确定商业产品的价格*市场比较法解读市场比较法步骤步骤1：确定影响商铺价值的因素步骤2：选定项目的市场比较对象步骤3：对各市场比较对象的商业价值因素专家打分步骤4：项目市场价格测算——对各相关楼盘价格的加权平均，得出本项目市场比较价格市场比较法解读选定项目的市场比较对象主要考虑因素距离本项目的绝对距离业态规划的重合度项目规模的可类比性市政区域规划的竞争所属商圈的辐射力、客流量招商政策及主力店竞争的竞争性物业类型的相似性项目定位的相似程度确定影响商铺价值的因素主要考虑因素项目所处的地段位置项目周边商业氛围所属区域人流量、固定人口比例周边商业环境交通通达情况内部规划设施、规模、发展商信誉及开发能力经营公司的经营能力招商业态的承租能力步骤1-2：确定影响商铺价值的因素并选定市场比较对象注：一般会选择4-6个竞争项目作为比较对象市场比较法解读步骤3：确定各商业价值影响因素的所占的比例，对各市场比较对象的商业价值因素专家打分，并得出每个项目得分的加权和序号商铺价值因素满分本项目A1A2A3A4A5PX=?P1=P2=P3=P4=P5=1位置252商业氛围203人流量154业态承租能力105周边环境66交通情况67内部规划设施58规模59发展商实力评估410运营商能力评估4合计100∑X∑1∑2∑3∑4∑5注：A1-A5代表选定的市场比较对象；P1-P5代表所选竞争项目的销售均价；