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证券研究报告

房地产

解析当前地产困境

华泰研究

2022年7月27日│中国内地专题研究

继续聚焦央国企和部分头部民企，关注未来政策空间

此次地产风波是房企信用风险的集中体现，短期会影响需求预期，中期会影

响增量投资，想要扭转地产链条下行趋势需要更多政策助力来扭转信心，我

们期待后续更多针对市场托底和房企纾困政策空间。建议继续关注有机会将

融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。重点推荐1）A

股开发：金地集团、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份；

2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂

园；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中

海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。

C端风波核心是B端信用危机的集中暴露，短期影响复苏节奏

我们认为此次风波本质是B端信用风险的集中暴露，主要体现为：1.短期

挫伤行业复苏节奏。我们跟踪的60城7月数据在6月份销售回暖之后重新

回落，7月1-23日60城新房销售面积同比-39%（6月-17%）；2.部分出险

房企布局较多的地区会面临更大的压力。据克而瑞数据，出险项目较多城市

7月（截至17日）平均去化率仅23%，较其他城市低15pct，另据我们统

计，目前违约的全国性房企布局最多的城市依次是重庆、武汉、成都、西安

等，这些城市的部分区域可能会因为项目影响导致去化难度增加。3.影响C

端对民企信任度，需求将进一步向央国企和二手房倾斜。

中期影响：风波凸显民企之殇，中期新开工投资将持续承压

2020以来我们看到行业中民营房企的角色已经在多个维度开始淡化，此次

风波预计将使得“国进民退”的格局推向极致。据我们统计，融资端、销售

端和拿地端，2022H1民企的市占率较之2020年分别下降51、15、37pct

至11%、53%和22%。由于市场原核心主体的淡出，我们认为会对行业产

生深刻影响，中期影响体现为：1.增量投资进一步下行。预计全年新开工

面积、施工面积同比增速分别为-27.3%、-3.4%，全年开发投资同比增速为

-8.9%；2.核心城市房价矛盾预计会加剧。增量投资的减少将会持续影响供

给弹性，未来如果市场景气度逐步复苏，部分城市房价或将面临上行压力。

政策后续展望：相关部门积极回应，未来关注更多政策空间

我们观察到风波后监管部门和地方政府已开始积极响应，倾向于市场化解决

问题。中期来看，当前房地产困局的核心在于大规模民企信用风险带来的负

反馈，如果要缓解当前地产链条的持续下行趋势，需要更多政策从根源上拯

救市场主体信心。居民端，可期待更大力度的因城施策、购房杠杆优化等。

企业端，需要多角度托底阻断风险蔓延。可能的方式包括：1）金融纾困支

持；2）AMC纾困；3）国资入股增信；4）稳定基金。值得强调的是，我国

公共储蓄规模庞大，截至2021年末我国住房公积金缴存余额8.2万亿，当

前使用效率较低，我们认为未来公积金的潜在盘活也有希望为房地产行业中

长期纾困以及助力平稳发展带来想象空间。

风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。

正文目录

C端风波核心是B端信用危机的集中暴露，短期影响复苏节奏3

中期影响：风波凸显民企之殇，新开工投资将进一步回落6

政策后续展望：相关部门积极回应，未来关注更多政策空间10

投资建议15

重点推荐标的15

金地集团（600383CH，买入，目标价19.13元）15

万科A（000002CH，买入，目标价25.20元）15

招商蛇口（001979CH，买入，目标价19.01元）15

滨江集团（002244CH，买入，目标价11.50元）15

建发股份（600153CH，买入，目标价16.92元）16

华发股份（600325CH，买入，目标价9.73元）16

华润置地（1109HK，买入，目标价55.56港元）16

龙湖集团（0960HK，买入，目标价53.76港元）16

中国海外发展（0688HK，