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3月上海商品住宅市场月报

3月上海商品住宅市场月报：成交规模小幅上涨，但未达到“金三银

四”水平

33月月33日

3月3日，上海发布《进一步加强土地市场和商品住房市场管理的

通知》，着力稳地价、稳房价、稳预期，确保本市房地产市场平稳健康发

展，通知包括：一、强化住宅用地供应管理。及时公布住宅用地供应计划

和存量住宅用地信息。二、深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动

的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。三、严格新建商品住房价格

备案管理。四、强化商品住房交易管理。进一步优化房屋交易网签备案制

度，拓宽网签备案数据应用范围。五、进一步加强房地产中介管理。持续

整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管。六、

严格规范企业购买商品住房。七、实施住房限售。对按照优先购房政

策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

分析:

·第二条提出的限价竞价是希望在土地出让环节预先设定好房价、由

房企自主竞价地价，通过在土地出让的前端控制地价、达到稳房价的目

的。此种土拍方式在其他城市已经有实施的案例，虽然强制实施了限价政

策，但对于开发商来说，可能会采取减配或后期销售时价外款、捆绑销售

等方式变相增加利润。

·第七条，在上海首次提出居民购买住房限售。但同时也明确限售的

范围仅包括优先购房政策购买的新建商品住房“”。目前上海仅有三个楼盘

为优先购房政策的试点，现阶段来看，试点项目的体量在上海市占比小，

对市场预期的影响还不明显。

33月月212日

3月12日，人民银行上海总部印发《2021年上海信贷政策指

引》，《指引》强调，金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比，严格执

行差别化住房信贷政策，优先支持首套刚需自住购房需求，加强个人住房

贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营

性贷款违规流入房地产市场。

分析:

·《指引》中强调的，差别化住房信贷政策，优先支持首套刚需自住

购房需求，配合了上海楼市之前出台的向刚需倾斜政策，坚持房住不“炒”

的原则。

·

在2020年年底，央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集

中度管理制度的通知》，于今年开始实行，该《通知》发布后，房贷申请

周期可能延长，对贷款人的资质审查也会更加严格，但首套房房贷等刚需

受到的影响比较小，本次的《指引》再一次细化了该政策。

33月月515日3月15日，国家统计局发布2021年2月份

商品住宅销售价格变动情况统计数据。据测算，2月份，4个一线城市新

建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其

中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.5%、0.9%和0.1%。二手住

宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北

京、上海、广州和深圳分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%。31个二线城

市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%，涨幅均与上月相

同。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩

大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落

0.1个百分点。

分析:

·从环比来看，一线城市二手房环比增加高达1.1%，新房价格受限价

政策影响小幅上涨0.5%；二线城市新房和二手房价格环比均上涨0.4%，

涨幅与上月持平，去年底是2020年二线城市二手房市场同环比价格增速

的最低点，本月这一涨幅继续维持表明二线城市二手住宅价格涨幅可能已

经走出低点。

·从城市来看，上海新房市场受政策影响供应大幅减少，需求在二手

房市场释放，由于二手房增值税二改五“”新政导致部分未满五年的二手房

退市，二手房供应资源稀缺，导致价格上涨明显；深圳自楼市新政推出以

来，变相提高二手房首付比例，市场需求受到较大影响，环

比增速开始放缓。

33月月626日3月26日，银保监会办公厅、住房和城乡建设

部办公厅、中国人民银行办公厅发布关于防止