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物业管理行业调研报告
物业管理行业调研报告
物业管理问题是加强社区建设,构建和谐社会的重要内容之一。
综合公开电话每年受理情况看,物业管理方面的投诉一直居高不下,
年年都是热点、难点之列。仅今年上半年,我办就接到此类投诉890
余件,主要是房屋质量不好、高层供水难、卫生状况差、亮化徒有虚
名、被盗现象严重、地下室或车棚挪作他用、乱搭乱建、油烟噪音扰
民、强制指定消费太阳能等涉及物业管理工作的问题。就此,我办于
近日进行了调研。
一、小区物业管理基本概况我市物业管理自1998年起步,现已
有物管企业61家,其中二级资质企业3家,三级资质企业48家,暂
定级企业10家,从业人员3000多人。已交付使用的住宅物业管理项
目118个,总建筑面积668.69万平方米,其中已成立业主委员会的有
81个小区;在建住宅物业管理项目实施前期物业管理27个,总建筑
面积480万平方米。这些管理项目中,荣获物业管理部优称号的1个,
省优称号的20多个。
二、小区物业管理存在的问题及原因随着城市建设的快速发展,
房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高,小区物业管理
矛盾也日渐突出,其中既有业主和物业企业主观上存在的问题,也有
客观环境制约带来的问题;既有历史遗留的老问题,也有发展中产生
的新情况。具体表现在以下几方面:一业主对权利义务的认识不对称。
随着住房商品化、私有化程度的提高,业主的维权意识日渐增强,对
物业管理企业不断提出高标准的服务要求,但也有相当一部分业主对
自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强,
“产权归己,维修自理”的观念没有树立;二是不服从管理,乱装修、
乱搭建屡禁不止,自律意识淡漠;三是不按时交纳或不交纳物业管理
费,尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样,物业服务不到位自不
必说,房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费
的理由。如此恶性循环,直至物业企业服务质量下降,干脆关门走人,
广大业主也深受其害。最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业
主与新雨物业纠纷,最终两败俱伤。据了解,目前我市已有
七、八家物业管理企业因收费难,物业管理工作难以为继,无奈
撤出,涉及13个小区,50多万平米住宅。四是业主委员会流于形式。
很多小区业主主人翁意识不强,放弃物业管理自主权,对成立业主大
会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难,作用发挥不够,业主委
员会并没有实行真正意义上的自治管理,业主和物业管理企业之间的
矛盾和问题因缺少沟通而无法解决,为小区物业管理和发展带来隐患。
二企业对管理服务的定位不准确我市物业管理企业从业人员文化层次
普遍较低,素质不高,很难树立科学的管理和服务理念,加剧了业主
和物业企业之间的矛盾。主要表现在:一是某些物业管理企业员工缺
乏客户至上意识,服务态度不端正,服务用语不文明,服务行为不规
范,对业主的正当要求不能满足,更谈不上主动帮助业主排忧解难。
特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决,直接影响物业
管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是某些物业管理企业缺
乏专业人员。日常
维修是物业管理一项重要工作,维修不及时、不到位都会使业主
对物业管理企业的服务质量产生怀疑,甚至出现矛盾。三是部分物业
管理企业从自身经济利益出发,出租车棚、地下室等,用于经营谋利,
产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。三老旧小区基础
条件不配套我市物业管理住宅小区分为三类:一是缺乏物业管理配套
设施的老旧住宅区,占全市物业管理住宅区面积40%;二是实行半封
闭管理的住宅小区,占全市物业管理住宅小区面积的21%;三是配套
设施完善、实行全封闭管理的住宅小区,占全市物业管理住宅小区面
积的39%。其中,老旧住宅区面广量大,建设标准普遍不高,历史欠
账多,硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、
管理运转等各种矛盾突出。具体表现在:一是可用于小区管理与服务
的物业管理用房、车库配套设施数量低,无法建立市场化管理运作机
制。二是安全防范设施匮乏,大多是敞开“不设防”住宅小区,无法
实行封闭管理,小区环境秩序混乱,治安案件时有发生。三是小区支
干道路、宅前道路出现不同程度的破损,小区公建配套用房及房屋本
体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。四是地下管网不畅,
经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理,常年
失养,地被
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