房地产法律法规课件.pptVIP

;随着近年来房地产行业发展迅速，国家出台了一系列相关房地产法律法规来规范房地市场，作为一名房地产从业人员，学习房地产法律法规是必然所需，怎样学习房地产法律规，我们应该从首先了解法律法规在房地产的重要作用。;三、现房销售和商品房预售有什么不同？

按2000年年底出台的最新规定，现房销售，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房人交定金或预付款，而在未来的一定日期拥有现房的交易行为。;四、商品房预售应当符合什么条件？

建设单位具有开发经营资格；

持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证；

取得预售许可证；

按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上；

多层建筑封顶，高层建筑达到十层以上；

;五、商品房现售应符合什么条件？

现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

持有建设工程规划许可证和施工许可证；

已通过竣工验收；

拆迁安置已落实；

供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；

物业管理方案已落实。;六、商品房期房和现房销售的合法性？

按新规定，手续齐全的“合法”的期房，销售必须“五证”“两书”齐全，而现房销售则未必，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，购房人买这样的现房。除了看国有土地使用证和房屋所有权证这两证二书，还要看有无《产权登记备案证》。但已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证，购房人购买时仍需要看“五证”“两书”。;商品房登记、备案和产权办理基本知识;二、怎样办理商品房买卖过户、产权登记手续？

《商品房买卖合同》签订后一个月内由开发企业办理合同登记备案手续，标志着双方约??开始履行，并进入交易环节；同时一个月内，由开发企业代收代缴契税。按总价款的2%或4%（现行标准）收缴，由买受人负担。

自商品房竣工之日起三个月内，由开发企业办理商品房产权备案登记。

商品房交付使用之日（以交接单为准）起90日内，房地产开发企业将需要由其提供的下列办理房屋权属登记的资料报送市房管房地产交易办证大厅商品房窗口办理产权过户审批手续。

;三、办理合同登记备案的时间是怎么规定的？

我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，应当在签约之日起30日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。

四、购买商品房，未成年人能否办理产权证？

《民法》明确规定：18周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事行为或活动。并且房地产交易行为属于一项复杂的民事行为，所以必须有监护人代为办理。同时规定，在产权人未满18周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。

;五、购买商品房需要交纳哪些税费？

契税和印花税。

六、什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？

契税是在土、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。

商品房买卖现行契税交纳税率为普通住房2%，高档住房4%。

契税应在交易双方正式签定《商品房买卖合同》之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。;七、什么时候印花税？印花税的交纳比例是多少？

印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。

商品房买卖买方应交印花税，税率为0.05%。

;八、领取产权证书

（一）所需证件：

房屋所有权人的身份证件；

交费凭证；

长沙市房屋所有权登记收件据或领证通知单；

单位房产、房地产开发企业代办房产、受委托代理房产领证，除提交上述证件外，还需提交单位证明及房屋所有权人经过公证机关公证的授权委托书和领证人的身份证件。

（二）办理时限；

所需证件齐全，持交费凭证1个工作日办结。

;九、预售商品房的购买人在未竣工前能将商品房转让给他人吗？

我国《城市房地产管理法》第36条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的行为”。

对于转让预售商品房，凡预售商品房的预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让给第三人，并达成协议时，除单纯权利转让外，如果将其权利或义务全部或部分转让给第三人，必须征得原商品房预售合同的债权人即商品房预售人的同意，并以书面形式表示其真实意思，该预售商品房再转让合同或协议才合法并具有法律约束力。

;商品房抵押贷款基本知识;一、办理抵押贷款消费者