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地产金融业务模式——万达篇

1.公司简介

万达集团创立于1988年，形成商业、文化、网络科技、金融四大产

业集团，2015年资产6340亿元，收入2901亿元。万达商业是世界

最大的不动产企业，世界最大的五星级酒店业主；万达文化集团是中

国最大的文化企业、世界最大的电影院线运营商，世界最大的体育公

司；万达网络科技集团专注线上线下融合，打造新一代物联网模式；

万达金融集团业务涵盖银行、保险、证券、投资等版块。

2.传统地产业务模式

（1）开发前——订单模式

所谓“订单地产”，是指先租后建，招商在前，建设在后，其核心是

“联合协议，共同参与，平均租金，先租后建”。首先，万达与世界

500强等知名商业机构签订联合发展协议，协议中约定了很多条款，

其中包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等等；其次，万达

与合作伙伴进行沟通、协调，大家共同确定城市、地块，并在规划设

计与技术方面完成对接，每一个店的面积、层高、设备都要事先约定

好，为租户量身定制商业地产项目；而后，万达和战略合作伙伴约定，

把中国的城市划定为两个等级，北京、上海、广州、深圳四个城市列

为一等城市，剩下的城市都算第二等。一等城市、二等城市分别适用

不同的平均租金，这样就大大减少了合同谈判的时间；最终，在面积、

城市、租金都确定后，万达还将与主力店租户签订合同或确认书，此

后再投入建设。

（2）开发阶段——黄金位置、低地价形成核心竞争力

商业地产的价值首先在地段。万达通过地产和足球经营建立起来的品

牌影响力，使万达在各地的投资招商会上，理所当然的成了当地政府

的贵客和高人，各地政府把城市中心的黄金地段和盘端出，任由万达

千挑万选，加之万达在商业地产选址上的敏锐眼光，万达几乎在每个

城市的商业项目都能独占最具商业价值的黄金地段。有了当地政府的

支持，有了核心的商业地段，在项目投资开发上，万达通过多年的银

行信用而获得银行资金的大力支持，自然就是顺理成章了。可以说，

政府的支持和银行的扶持是万达在商业地产上获得成功的重要因素。

（3）运营阶段——业态选择丰富

万达的核心业务“万达广场”并不像一般的商业物业都要两年以上的

市场培育期才可以成熟起来，往往一开起来就比较活，并没有市场培

育期。

首先，万达有着合理的规划招商业态。万达广场有一个特点，就是特

别强调文化、娱乐、餐饮等非零售的比重，一般非零售比重在50%以

上，虽然非零售租金较低，但可以提供丰富的业态选择，可以在开业

的初期积聚人气，这些业态只要一旦稳定以后，租金提升的空间、租

金成长性的空间是较大的。

其次，万达在商业地产方面的另一大优势是商业运营能力。万达成立

了万达商业管理有限公司，创造了连续多年租金收缴率超过99%的世

界行业纪录，这也是中国目前唯一一家冠以商业管理名称、跨区进行

商业管理的企业。强大的招商和运营能力解决了商业项目开业后的难

题，保证了万达开业的商业项目良好的运营状态。

最后，万达加大对商业物业自己持有的比例，有的项目甚至几乎全部

持有。从而加强了对项目的掌控能力和管理主动权，使项目在定位、

布局、招商、运营、管理等方面更符合商业的整体利益。而万达的订

单模式使万达最大限度地获得了高额的资产升值，从而使万达的资本

实力日益增强，为其持续发展奠定了坚实的基础。

3.万达地产主要融资渠道

万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回

款、租金收入和新物业中长期抵押贷款等。

（1）银行资金

全国房地产金融改革试点企业+“总对总授信”的协议

（2）销售回款

通过项目的销售部分的销售还款平衡投资现金流

（3）租金收入

商业持有部分的低租金以达到“稳定开业”为核心目标。

（4）国内私募

通过与国内私募基金合作，基金发挥资金优势，万达则发挥其品牌和

管理优势，万达得以实现轻资产运作，减少了巨额资产投入，缓解了

资金压力，撬动了规模。

2015年1月，万达与光大安石(北京)房地产投资顾问、嘉实资本管理

等四家公司签署框架协议，4家投资机构拟出资240亿元用于投资20

座万达广场，万达商业只负责建设和管理。

4.金融板块布局

万达集团旗下现拥有网络金融、投资、保险等公司。依托万达全球最

大线下商业平台，万达网络金融形成了数据应用、征信、网贷、支付

四大业务版块，打造创新的金融O2O模式。

5.地产盈利模式

万达改变过去追求销售收益最大化的模式，转而注重获取长期的租金

收益和资产升值的收益，变销售赢利模式为租金赢利模式。因而在商

业地产开