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2024年中国房地产市场投资调查报告

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2024/08/27

关于本报告

SpeedaChina曾于2023年3月发布报告《风险难免，机遇可求——中国房地产市场分析与展望》，收

到客户广泛好评及持续不断的咨询，为此我们针对该报告进行更新，并大幅扩充商业地产领域的投资分

析，为客户提供最新且深入的市场洞察。

目录

1.概要

2.中国不动产投资市场的现状分析

(1)按资产划分的市场规模和预测

①工业地产、住宅、养老设施受政策支持，进入扩张趋势

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②零售地产、酒店在国内旅游业旺盛的刺激下快速复苏

③经济前景不确定导致办公场地租赁需求收缩，写字楼面临供过于求挑战

④展望：来自日本、美国商业地产市场的借鉴

(2)按资产划分的收益率

(3)按资产划分的实际交易案例

①针对万达出售零售、酒店资产的分析：保险公司接连出资

②核心地段的中高端住宅地产受青睐

(4)按资产划分的市场最新趋势

①写字楼：新兴产业发展拉动需求

②工业地产：绿色仓储迅猛发展；产业园更新项目形成存量市场商机

③零售地产：饮品、小吃出租面积占比提升；社区型购物中心成趋势

1.概要

1.市场规模收缩：自2022年起，中国房地产开发投资额开始收缩，特别是住宅投资领域，而商业地产投

资的降幅相对较小。中国的商业地产交易规模在2021年达到顶峰后开始缩减，2024年上半年同比减少

37%，与日本、美国等发达市场趋势一致。

2.资产类型分化：不同商业地产资产类型的交易规模表现出现分化。

-工业地产、住宅和养老设施因受政策支持而增长，特别是产业园区和物流地产受益于制造业升级和电商发

展。

-随着疫情限制的解除，零售地产和酒店投资快速复苏，交易规模显著反弹。

-由于远程办公和经济不确定性，写字楼市场面临供过于求和高空置率的挑战。

3.投资收益潜力：尽管面临挑战，中国仍是亚太地区少数能为投资者提供正收益的市场之一，受益于较低

的贷款利率。

-写字楼：北京、上海、深圳的写字楼租金仍处于下落趋势中。但相对来说，北京和上海的降幅较小，租金

水平依旧全国领先；深圳则租金波动较大，对写字楼投资者来说意味着收益不确定性较高。西南地区的成

都和重庆均出现写字楼租金上升趋势。

-物流仓储：仓储物流地产市场整体处于上升期，因此北上广深四大城市租金水平均呈现向上趋势。南部地

区，深圳的租金水平显著高于广州，与上海齐平，并且深圳的物流仓储空置率极低。

-零售商铺：四大城市租金水平均在过去4年里连续下坡，而西南地区的成都呈现租金上升趋势。

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4.投资者行为变化：私人投资者加大了对零售地产和酒店的投资份额，而机构投资者则扩大了对住宅地产

的投资，保险公司成为商业地产的重要投资者。

5.国际比较与展望：中国商业地产投资比重相对较低，预计未来可能向日本、美国模式转变，增加商业地

产投资比重。

2.中国不动产投资市场的现状分析

房地产市场是中国经济的重要组成部分，其开发投资额一度维持两位数增长，但2022年起投资规模开始

收缩，主要原因在于占投资总额70%以上的住宅投资低迷。尽管商业地产投资受此波及，但2023至

2024年5月的投资降幅较住宅地产更缓和（图表2.1）。

商业地产交易方面，中国的交易规模在2018年超过日本，并在2021年达到近年顶峰（约3,700亿元

人民币），随后中国的商业地产交易规模缩减，2024上半年累计交易规模同比减少37%至844亿元。

这种收缩趋势并非中国独有，RCA趋势数据显示美国的商业地产交易规模同样在2021年后出现大幅下

滑，日本的交易活动较为平稳但也尚未恢复到疫情前2019年的水平（图表2.2）。总体而言，当前世界

各国投资者均面临经济增长放缓、投资前景不明的挑战，因此抱持浓重的观望态度。

不过中国仍是为数不多能够为投资者提供正收益的投资目的地，PwC在2023年11月发布的一份调研