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2024年中国房地产市场投资调查报告
SampleReport
2024/08/27
关于本报告
SpeedaChina曾于2023年3月发布报告《风险难免,机遇可求——中国房地产市场分析与展望》,收
到客户广泛好评及持续不断的咨询,为此我们针对该报告进行更新,并大幅扩充商业地产领域的投资分
析,为客户提供最新且深入的市场洞察。
目录
1.概要
2.中国不动产投资市场的现状分析
(1)按资产划分的市场规模和预测
①工业地产、住宅、养老设施受政策支持,进入扩张趋势
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②零售地产、酒店在国内旅游业旺盛的刺激下快速复苏
③经济前景不确定导致办公场地租赁需求收缩,写字楼面临供过于求挑战
④展望:来自日本、美国商业地产市场的借鉴
(2)按资产划分的收益率
(3)按资产划分的实际交易案例
①针对万达出售零售、酒店资产的分析:保险公司接连出资
②核心地段的中高端住宅地产受青睐
(4)按资产划分的市场最新趋势
①写字楼:新兴产业发展拉动需求
②工业地产:绿色仓储迅猛发展;产业园更新项目形成存量市场商机
③零售地产:饮品、小吃出租面积占比提升;社区型购物中心成趋势
1.概要
1.市场规模收缩:自2022年起,中国房地产开发投资额开始收缩,特别是住宅投资领域,而商业地产投
资的降幅相对较小。中国的商业地产交易规模在2021年达到顶峰后开始缩减,2024年上半年同比减少
37%,与日本、美国等发达市场趋势一致。
2.资产类型分化:不同商业地产资产类型的交易规模表现出现分化。
-工业地产、住宅和养老设施因受政策支持而增长,特别是产业园区和物流地产受益于制造业升级和电商发
展。
-随着疫情限制的解除,零售地产和酒店投资快速复苏,交易规模显著反弹。
-由于远程办公和经济不确定性,写字楼市场面临供过于求和高空置率的挑战。
3.投资收益潜力:尽管面临挑战,中国仍是亚太地区少数能为投资者提供正收益的市场之一,受益于较低
的贷款利率。
-写字楼:北京、上海、深圳的写字楼租金仍处于下落趋势中。但相对来说,北京和上海的降幅较小,租金
水平依旧全国领先;深圳则租金波动较大,对写字楼投资者来说意味着收益不确定性较高。西南地区的成
都和重庆均出现写字楼租金上升趋势。
-物流仓储:仓储物流地产市场整体处于上升期,因此北上广深四大城市租金水平均呈现向上趋势。南部地
区,深圳的租金水平显著高于广州,与上海齐平,并且深圳的物流仓储空置率极低。
-零售商铺:四大城市租金水平均在过去4年里连续下坡,而西南地区的成都呈现租金上升趋势。
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4.投资者行为变化:私人投资者加大了对零售地产和酒店的投资份额,而机构投资者则扩大了对住宅地产
的投资,保险公司成为商业地产的重要投资者。
5.国际比较与展望:中国商业地产投资比重相对较低,预计未来可能向日本、美国模式转变,增加商业地
产投资比重。
2.中国不动产投资市场的现状分析
房地产市场是中国经济的重要组成部分,其开发投资额一度维持两位数增长,但2022年起投资规模开始
收缩,主要原因在于占投资总额70%以上的住宅投资低迷。尽管商业地产投资受此波及,但2023至
2024年5月的投资降幅较住宅地产更缓和(图表2.1)。
商业地产交易方面,中国的交易规模在2018年超过日本,并在2021年达到近年顶峰(约3,700亿元
人民币),随后中国的商业地产交易规模缩减,2024上半年累计交易规模同比减少37%至844亿元。
这种收缩趋势并非中国独有,RCA趋势数据显示美国的商业地产交易规模同样在2021年后出现大幅下
滑,日本的交易活动较为平稳但也尚未恢复到疫情前2019年的水平(图表2.2)。总体而言,当前世界
各国投资者均面临经济增长放缓、投资前景不明的挑战,因此抱持浓重的观望态度。
不过中国仍是为数不多能够为投资者提供正收益的投资目的地,PwC在2023年11月发布的一份调研
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