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内部管理制度系列编号：FS-ZD-04015

内部管理制度系列

中央空调管理与维修要求

（标准、完整、实用、可修改）

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中央空调管理与维修要求

Centralairconditioningmanagementandmaintenancerequirements

说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工

作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。

人类在长期的生活和生产过程中，一直在寻求能克服空

气环境对人类活动造成威胁和影响的有效办法，随着知识的

积累和科学技术水平的提高，人类由消极的防御逐步掌握了

控制空气环境的技术，这种技术就称之为空气调节。空气调

节就是采用人工的方法，创造和保持能满足一定温度、相对

湿度、洁净度和气流速度等参数要求的室内空气环境技术。

空气调节效果的好坏，直接影响到人们日常生活的舒适性，

而空气调节管理的质量直接体现了建筑物的功能层次，又影

响着物业管理的经营成本，因此空调设备管理也是物业管理

工作质量的一个重要标志。

第一节中央空调设备管理概述

空气调节系统，究其功能而言，可以分为工艺性空调和

舒适性空调两种。工艺性空调是指在生产和科学实验时，其

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工作过程需在特定受控的空气环境中进行，以确保产品质量

和科学实验结果。这种满足空气环境的工程技术称之为工艺

性空调。舒适性空调一般指为满足人的生理需要，使人感到

舒适的空气处理技术。一般情况下，办公楼、住宅、医院、

商场等建筑物所应用的空调均属于舒适性空调。舒适性空调

虽然对环境温度、湿度等也有要求，但对这些参数的允许波

动范围并不像工艺性空调那样严格，因此物业管理公司对空

调设备设施的管理主要是舒适性空调系统所涉及的设备设

施管理，其设备设施管理有许多独特的要求。要做好管理工

作首先对舒适性空调系统有比较详尽的了解。

一、空调系统的基本组成

空调系统主要由以下几部分组成:

①工作区(或居住区)。通常是指空气调节系统所控制范

围的工作区域或生活区域，在此空间内，应保持所要求的室

内空气参数。

②空气的输送和分配部分。主要是指输送和分配空气的

送、回风机，送风管，送、回风口等设备组成。

③空气的处理部分。是指按照对空气各种参数的要求，

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对空气进行过滤净化、加热、冷却、加湿、减湿等处理的设

备。

④空气处理所需的辅助设备。这部分设备指的是为空调

系统提供冷量和热量的设备，如锅炉房、冷冻站、冷水机组

等。

二、空调系统的分类

空调系统分类方法很多，可以按性质分、按空气处理设

置的设备情况分等，下面主要介绍按空气处理设备的设置情

况分类，主要分为:

①集中式空调系统。这种系统即把所有的空气处理设备

都设置在一个集中的空调机房里，空气经过集中处理后，再

送往各个空调房间。

②半集中式空调系统。这种系统除了设有集中空调机房

外，还设有分散在各个空调房间里的二次空气处理设备，常

见的有风机盘管新风系统，这是最常见的空调系统形式。

③分散式系统。这是把冷、热源和空气处理、输送设备

集中在一个箱体内，就是通常所说的窗式、柜式空调器。

三、中央空调系统的主要设备设施

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中央空调设备设施主要有:冷水机组、组合式空调机、风

机盘管、冷却塔、水泵、控制