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公租房涉及的基本概念

1、组团路：路面宽3m-5m；建筑控制线之间的宽度，需敷设供热

管线的不宜小于10m；无供热管线的不宜小于8m。

2、消防扑救面又叫高层建筑消防登高面、消防平台，是登高消防车

靠近高层主体建筑，开展消防车登高作业、及消防队员进入高层建筑

内部，抢救被困人员、扑救火灾的建筑立面。按国家建筑防火设计规

范，高层建筑都必须设消防登高面，且不能做其他用途。

3、公共租赁房

公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。

公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于

市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的

大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。

四、公租房的特点

1.规划合理。公租房小区主要布局在主城区一、二环线之间新规划的

21个聚居区中，有相对成熟的产业支撑。

2.交通方便。每个公租房小区均处在轨道交通的站点附近，公交路线

充足并适当设置公交转运站场，保证小区居民方便出行。

3.配套完善。超市、农贸市场等生活服务设施配套，设有社区医院、

幼儿园、小学、文化、体育、社区管理、警务等公共服务机构和公共

活动场地，水、电、气、电视、网络、通讯配套齐备。

4.环境宜居。由一级物业企业提供一级标准的服务。通过比选确定有

实力、高水平的设计单位，精心设计公租房楼宇立面、小区景观和活

动场所，有门禁系统、周界防范报警系统等八大智能化系统，成为标

准化的现代居住小区。小区容积率控制在3.5-4.0之间，绿化率35%

左右，与周围普通商品房楼盘大体相当。

5.户型合理。户型在30-80平方米，60平方米以下的占总量的85%以

上，分为单间配套、一室一厅、两室一厅和三室一厅，厨房、厕所等

功能齐全，能满足不同类型人群和家庭的基本居住需求。

6.租售并举。在租赁5年期满后，符合条件的承租人可以按以综合造

价为基准确定的价格购买。购买后可以继承、抵押，不得出租、转让、

赠予等市场交易。因特殊原因需转让的，由政府以购房价加利息回购，

再作为公租房流转使用

五、容积率:所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面

积的比率。是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指

地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率=总建筑

面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。

这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会

越高。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，

而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。

绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回

收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目

是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

多层住区通常不可能超过1.3，11层以下小高层住区通常不可能超过

2.0，18层以下小高层住区通常不可能超过2.5,18层以上百米以下高

层住区通常不可能超过3.5。

六、绿化率与绿地率

绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居

住区用地的比率（%）。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地

面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，

两者的具体技术指标是不相同的。

在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。绿地率所指的“居住区用

地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿

地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状

化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在涉及计算时也要

求距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用

地。此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、

化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大

型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围

内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规

范，也算正式绿地。在房地产开发过程中，政府相关部门在最初项目

规划要求的就是绿地率这一指标。因此，买房除了对地税、户型设计

的挑选外，还要关注“三率”，即容积率、绿化率、房屋使用率。对于

发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于住户来

说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此，绿化率较高，

建筑密度较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒

服。这两个比例决定