房地产行业2022中期策略研讨会：打破金融收缩，实物扩张在即(202206).pdfVIP

2022年06月15日

打破金融收缩，实物扩张在即

行业评级：增持

投资要点（行业评级：增持）国泰君安证券2022中期策略研讨会

地产金融化的行为真相：土地量土地价楼市量楼市价

01

土地信用机制，使得M2同步于房企负债，领先于土地市场，土地表现量在价先，M2领先房价约1年。以上现象的核心原因，就

是土地资本化比例过高

金融化退潮，需要找到新的信用承接方

02

将货币派生为信用，是过往房企的核心功能，去金融化过程当中，拿地行为弱化，需要找到新的信用承接方。2022年以来，

REITs等表现突出，背后隐含对去杠杆背景下，对新的信用承接方的追捧

竣工将成为房企重要的融资来源，接替2017年以前的有息负债，和2018年以来的新开工

03

去金融化过程，有息负债的难度加大，2018年以来，在低商品房库存叠加需求不差的背景下，新开工承接了房企的造血能力，

而自2022年起，因为商品房库存累积叠加预售资金监管，竣工将成为重要的融资来源。

地产的中线机会，仍然是二线央国企，3季度为资产荒验证阶段，进入4季度将在产业链

04

继续推荐地产中有超额收益的二线央国企，作为中期推荐，3季度开始为资产荒的验证阶段，同时，4季度的竣工将加大产业链

机会。

05风险提示

房企缩表速度加速、公开市场债务违约没有得到很好缓解、楼市需求持续低迷。

国泰君安证券2022中期策略研讨会

目录CONTENTS

01地产金融化的真相

02地产金融退潮，新的信用承接方

03造血看产业链，超预期在竣工

04投资建议和风险提示

国泰君安证券2022中期策略研讨会

01

地产金融化的真相

01国泰君安证券2022中期策略研讨会

01地产真相：地产对各行业的最大拉动在于金融

2012年起，房地产对经济的两大贡献：信用、实物量，就已经是信用贡献占主导

通过资产负债率对比，2012年为73%，当前为79%，预计难以回到2012年以前的状况

在很长时间段内，金融属性仍将占据房地产行业发展最重要的地位

资料来源：国家统计局，国泰君安证券研究

01国泰君安证券2022中期策略研讨会

01地产真相：地价略领先于房价

按照百城数据来看，百城价格指数和百城住宅溢价率呈现出高度的一致性

土地溢价率代表的土地市场热度，略领先房价的表现，且呈现类似趋势

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