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酒店式公寓等新概念物业的投资辨析

2002年以来，位于上海中心地段的小户型楼盘受到追捧，成为上海最热门的楼盘，

如“青年汇”酒店式公寓、“金银汇”投资型办公楼、“蓝朝部落”小房型住宅，

差不多一开盘就被抢购一空。小户型的热销引得开发商热情高涨，不仅新建小户型

楼盘有所增加，而且一些烂尾楼也纷纷改头换面、重新定位于小户型。2003年上

半年，位于襄阳南路上的“巴黎时韵”，更以新名词“产权式商务酒店”开盘，至

今销售率已过80%。一时间，各种各样的新名词新概念层出不穷，各种投资分析文

章更是说得天花乱坠。

事实上，随着上海的迅猛发展，小房型类物业作为一种中间产品，或者说过渡

型产品在不断成长的上海楼市中必定要占有一席之地。我们从物业功能、所有权、

使用权、管理权和软硬件的配套上一一辨析，为投资者有个更好的决策依据。

一、酒店式公寓

意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。它最早源于欧洲，是当时旅游区内租

给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性

质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

现代都市中的酒店式服务公寓则是一种提供酒店式管理服务的公寓。除了提供

传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，

真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多家的味道，将星级

酒店的极致化人性服务融入日常生活服务之中。因此，酒店式服务公寓是集住宅、

酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效的一种物业，但其

本质仍然是公寓。

与传统的酒店相比，酒店式服务公寓虽然在公共硬件配套设施上比一般高级公寓

强，但和星级酒店相比，还是略逊一筹，因为它毕竟不可能有星级酒店那样的大堂，

餐厅，和其他达到星级标准所应该具备的硬件条件，但在软性服务就不相上下了。

由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。

上海的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类：

一类是最早出现的以大产权为特征，以高端客户为主要服务目标的、有统一的

酒店式经营管理的酒店公寓。从1990年代初期开始，伴随着上海对外经济贸易的增

多，以“上海商城酒店式服务公寓”为代表的物业类型开始出现，但这类物业不零

星出售，只是出租，主要对象是在上海从事商务活动的外籍人士，为其提供国际化

的居家服务设施。后来，因为东南亚金融危机的影响，房地产销售困难重重，原先

的上海很多外销楼盘，有很多就干脆改短线投资为长线投资，改出售为出租。因为

简单公寓出租收益低，但介于酒店和公寓之间的酒店式公寓的投资回报就高，加上

酒店公寓的出租对象和外销房的市场定位又恰好吻合，因此，很多酒店式公寓就孕

育而生了。

另一类是以小产权为特征，相对集中管理的酒店公寓，它多半以“小户型单身

公寓”的面貌出现。从2000年开始，这类物业以迅雷不及掩耳之势冲进上海住宅市

场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要

的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。比较典型的楼盘有：青

年汇、蓝朝部落、虹桥首席和奔腾新干线等。这种楼盘可将每个单元出售给个体买

房者，由拥有产权的业主自由居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营。

这类物业虽然也是酒店公寓，但因为面积小、总价低，自然进入的门槛就低，

人员层面也自然下降。虽然统一管理，但小业主们仍然拥有相当的自主权，在管理

上有相当的难度。

二、公寓式酒店（也称产权式酒店）

如位于襄阳南路上的巴黎时韵。和酒店式公寓不同，它的实质是酒店，它的软

硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是纳入酒店的行业管理范畴的，简单地

说，它所销售的就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。

此种物业在表现特点上几乎和酒店公寓难以区别。其一，它类似公寓，拥有居

家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全；其二，它在

配有全套的家具电器的同时，还能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床

单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良

好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国

酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。

但产权式酒店和且租且用的酒店式公寓不同，它的最本质的区别在于购买者购

买的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客

房利润分红和获