鑫泰湘园房地产项目可行性报告.docx

湖南城建置业有限公司

鑫泰湘园

可行性研究报告

湖南城建置业房地产咨询研究所房物0901班

王帅

2010年6月

目录

第一部分：项目概况分析 1

项目基本情况介绍 1

项目决策背景 2

第二部分：项目市场调查分析 3

项目投资环境分析 3

项目竞争环境分析 7

项目客户群分析 11

项目定位分析 12

第三部分：项目规划设计建议 13

项目规划设计建议 13

第四部分：项目开发进度安排 15

项目开发进度安排 15

第五部分：项目费用估算 1

编写投资成本费用估算表 1

开发期经营税费的计算 1

第六部分：项目资金筹措 1

收入估算 1

借款偿还 1

第七部分：项目财务评价 2

盈利能力分析 2

清偿能力分析 4

资金平衡分析 1

第八部分：项目不确定性分析 1

敏感性分析 1

第九部分项目可行性研究结论与建议 4

结论 4

建议 5

1

房产项目可行性分析报告

第一部分：项目概况分析

一、项目基本情况介绍

1.项目名称：鑫泰湘园

双典庭

双典庭藏

2.土地位置

鑫泰湘园可行性分析项目地所处于湘潭市岳塘区双拥中路、霞光东路、火炬北路的包围圈

附图：项目在该城市的区位图，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述。

枯树据

腹家营

■金修世起

湘深

电厂新寸东站

器钢花画

四方冲

书跣东路

标树山

湖南工程学煤

岳调区水利高

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土桥车

芒村

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陶坡新屋地

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些圳公园

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本案

江边村愈

盘龙山庄

大通店

喜露

双班中露

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3.项目合作单位介绍

湖南城建置业有限公司成立50年来，先后完成了国内外一大批大型复杂的工业与民用建筑、道路桥梁、水利水电、装饰装潢、信息网络、市政等工程设计、施工任务，连续几年都被评为优秀单位。目前，正在进一步开拓国内市场，并与湖南建工集团、中建五局等国家企业建立了良好的关系。近年来，湖南城建置业有限公司大力弘扬“真心创业、实意做事。本着“以人为本”、“高品质”、“超现代”时尚雅居理念，打造跻身国际市场的宏伟目标。

4.项目经济指标介绍

2

主要经济技术指标表

规划用地面积

14870.98m2

其中

基地面积

14566.00m2

道路面积

304.98m2

总建筑面积

47848.71m2

其中

住宅建筑面积

13653.75m2

架空层面积

676.55m2

阁楼面积

211.56m2

A座商业建筑面积

6450.87m2

1-3F裙房

A座酒店建筑面积

18682.44m2

4-5F

B座商业建筑面积

2671.08m2

1-3F

B座公寓建筑面积

5373.45m

4-15F

其他建筑面积

129.01m2

建筑基底面积

4914.16m2

净容积率

3.29

建筑密度

33.74%

绿地率

22.74%

酒店地下停车库建筑面积

5527.55m2

停车位

其中

地面停车位

103个

地下停车位

158个

架空层停车位

39个

注；地下车库不计入容积率，地下停车位按35m2/个计算，住宅底层架空2.18m,用作车库或者杂物间。

二、项目决策背景

1.城市发展规划与土地的关系及对项目开发的影响，湘潭市城市中心区位于河东岳塘区，地处湘潭河西、板塘、易俗河三片之中心位置，其核心区规划有市级行政、文化、

3

经贸三大中心，范围由丝绸中路、芙蓉路、宝塔路、河东大道为东南西北四至所围合的地块构成，用地2平方公里。它是湘潭市委、市政府为加快城市发展、改善城市形象、提高城市品位、加速长株潭经济一体化城市群的形成而实施的“城市中心东移战略”的城建重要工程。通过以城市中心区核心区的发展来向四周辐射，带动周边区域的经济发展，再用3—5年的时间建造一个河东“新湘潭”。

2.土地所属地域在该城市的文化名城：以“伟人故里、文明湘潭”为主题创建“全国文明城市”;发掘伟人文化、名人文化、湖湘文化等历史文化遗产，申报“省级和国家级历史文化名城”;促进教育均衡快速发展，扩大职业教育规模；发展文化产业和文化事业。

第二部分：项目市场调查分析

一、项目投资环境分析

1.政策环境分析

(1)湘潭政策环境分析A.总体战略定位

湘潭是全国“两型社会”建设的示范区，中部地区率先崛起的经济强市，长株潭城市群向西辐射的城乡服务中心，具有国际品质的文化旅游名城和现代化生态型宜居城市。

B.城市建设用地控制

按照“两型社会”建设要求，切实加强土地资源的管理