张家口“桥东地块”可行性研究报告(1).docx

张家口市

“桥东地块”可行性研究报告

2009.7.1

首先衷心感谢贵公司对我们的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机会，在此，谨祝我们能够合作愉快，为贵项目的成功开发写上精彩的一页。

从认识到项目开始，我们便开始不断思考与构思有助于项目市场定位、开发、销售推广的各种方式，从而今天很荣幸能够借用这一机会表述出我们思路，同时也将毫无保留的展开我们的观点。

作为房地产，营销是第一性的，市场问题始终是摆在开发商面前的最重要的问题，因为楼盘的建筑不是主要问题，只要有资金就能建筑楼盘，但是具有资金不一定能卖出楼盘，而且楼盘的建筑要以营销为基础，建什么样的楼盘、户型的设计与分配等问题就是营销的问题，而不是建筑本身的问题。

从开发商的角度出发，不仅仅希望赢取利润，更希望赢得掌声；从代理公司的角度出发，我们也不仅仅期望能够完成特色传播和快速去化的任务，更希望从营销的立场出发，尝试从土地的固有属性去提升它的价值，以消费者的心态去构造产品，在纷杂的竞争中凸显产品的特色与差异。

对于本案的开发，我们充满热情和信心。当然，我们的信心必须来源于开发商的专业和实力，我们的热情只能建筑在实实在在的产品和品质上。

目录

第一部分………………市场调研

第二部分………………定位分析

第三部分………………产品建议

第一部分市场调研

一、张家口房地产市场简述

张家口的房地产市场，与河北省内其他城市相比起步较晚，在当地属于新兴的产业，市场发育还不成熟。但是房地产行业在增加税收、扩大就业、改善基础设施、改善市容和投资环境等方面都发挥了重要作用。

从2008年下半年，张家口的房地产市场受全国大气候的影响，和其他城市一样开始进入“观望”期，出现了持币待购的现象。进入09年，随着城市三年大变样活动的深入开展，城市容量不断扩大，城市面貌不断翻新，城市品位不断提高，城市化进程不断加快，潜在自住性住房需求、改善性住房需求和部分投资性住房需求开始持续释放，市场上的交易量与08年同期相比呈现出快速回升的态势。

从房地产发展的正常轨迹和当地的市场角度来看，张家口的城市化程度还不高，住房的需求量相对比较原始，基础量也比较大。加之城市房地产泡沫相对较少，相对的价格空间仍未饱和，住宅建设和房地产开发是未来几年固定资产投资的主流。而且当地房地产市场的潜在需求也比较可观，预计在未来几年内就会显现。

因此，我方认为，张家口的房地产市场属于一个比较乐观，未来上升空间较大的市场。与其他城市相比，未来发展潜力较大，且投资风险相对较低。

二、张家口在售楼盘分析

(一)桥东区板块

1、在售楼盘列表

项目名称

项目区位

建筑规模

户型

配比

价格

销售情况

开发商

楼盘档次

备注

金凤·凤凰山庄

林园北街胜利公园对面

6栋高层

两室三室80-140m2

起价2980元/m2

刚开始内部认购

河北金风房地

产开发有限公

司

中档

未动工

京都花园

五一东人街林园路东

6栋18层

两室三室90-140m2

均价3500元/m2

销售约1/3

北京东方阳光

房地产开发有

限公司

中档

汇家花园

五一东大街林园路西

两栋高层

三室

均价3700元/m2

尾盘销售

张家口市汇嘉

房地产开发有

限公司

中档

大部分团购

山语华庭

林园路20号

7栋多层2栋小高1栋高层

两室、三室60-180m2

多层2888元/m2

小高层、高层

3550元/m2

二期售完

在售一期两栋高层

张家口万嘉房

地产开发有限

公司

中档

另有1.4万m商业+写字楼

首府·香格里拉

五一东大街28号

9栋别墅3栋联排

两室、三室80-140m2

高层均价3300元/m2

别墅、联排售完高层销售1/3-1/2

合作开发

中高档

营销推广包装水平较高

4栋高层

锦绣花园

东兴街34号

复式230-300m2

均价3300元/m2

现正销售沿街商铺

张家口锦绣花

园房地产开发

有限公司

中档

尾盘发售

飞达·东山彩橘

林园街交东兴街

10栋多层5栋高层

一室、两室、

三室

50-130m2

均价3750元/m2

多层售完高层过半

飞达房地产开发有限公司

中高档

多层全部团购

融侨·佳境天城

东外环

规模很大

两室三室+LOFT

均价3300元/m2

销售约1/3

张家口融侨房

地产开发有限

公司

中档

龙兴润城

钻石中路81号

12栋小高层

三室110-140m2

均价3650元/m3

销售约1/3

张家口龙兴宏

基房地产开发

有限公司

中档

容辰庄园

胜利北街交工业东街

大规模综合社区

两