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农村不动产交易路径研究：基于城市住宅产

权结构及交易制度

作者：李国良鲁璇康佳燕范建双李怡凡

来源：《当代农村财经》2022年第03期

摘要：新中国成立以来，随着土地制度的改革发展，我国住宅产权制度发生了巨大的变

化，城市住宅形成了多样的产权结构及丰富的交易制度，而农村不动产产权立法的滞后性，一

定程度上导致其交易受限。因此，本文在分析城市不同类型住宅的产权体系及交易制度基础

上，通过对比研究农村宅基地不动产产权结构特征，提出“三权分置”政策背景下农村不动产交

易路径：从所有权角度，落实所有权主体，以集体组织为媒介对农村空闲宅基地不动产进行上

市交易；從资格权角度，明确资格权取得与退出机制，并扩大支配权能范围，设立宅基地使用

权可出租的资格权机制，建立有偿、有限获取制度；从使用权的三方面入手，第一，开放宅基

地使用权的权限范围，逐步放开宅基地流转对象的身份限制；第二，转化宅基地不动产土地用

途性质，转为农村集体经营性建设用地进行上市交易，提高土地利用率；第三，采用军产房模

式，引入“宅基地法定租赁权”制度，为增加农民经济收入开辟一条新途径，真正使城乡真正融

为一体，促进我国新时代社会主义发展。

关键词：城市住宅产权农村不动产产权差异交易路径

基金项目*：国家自然科学基金面上项目：城市蔓延对全要素碳排放绩效的影响机制及效

应研究（项目编号。

当前，中国特色社会主义进入了新时代，城市住宅产权百花齐放形成了普通商品房、经济

适用房、两限房、回迁房、央产房等二三十种类型，不同类型的住宅产权对应着不同的产权制

度、交易规则与特殊政策。与城市的多样性相比，农村宅基地为集体所有，受《土地管理法》

的约束，农户仅可在本集体经济组织内部内对宅基地不动产进行流转，宅基地不动产立法滞

后，使得目前缺乏完整的宅基地不动产交易规则，而现行的制度规范一定程度上阻碍了农村不

动产的交易，导致农村宅基地和住宅的闲置浪费，一定程度上阻碍了农村的经济发展，农民无

法分享到经济发展成果。另外随着社会的发展，我国城市化率从1978年的17.9%到2021年已

超过60%，快速发展中积累的问题与矛盾也逐步显露出来，如城市房价过高、城市住宅用地供

给的不平衡、农村人才流失、空心村增多等现象。“城市病”的爆发以及我国乡村振兴战略的提

出，进一步推动了农村不动产交易问题的研究，如何盘活利用农村宅基地和住宅，切实保护农

民的合法权益，促进农村经济发展成为现今社会的热门话题。

本研究拟通过借鉴城市住宅产权制度改革的经验，探讨农村不动产交易路径，在对比分析

城市不同类型住宅的产权体系特征与交易规定的基础上，结合宅基地“三权分置”政策讨论农村

不动产的交易模式，为增加农民财产性收入，共享经济发展的成果，促进城乡一体化发展提供

参考和借鉴。

（一）城市住宅产权类型及特征

自1998年以来，中国的住房制度改革取得了丰硕的成果，形成了多种多样的住宅产权类

型，基本上实现了城市住宅的私有化、商品化和社会化，不同的住房类型在土地特征、购买政

策以及房屋产权等方面有不同制度规定。

按土地获取渠道从出让与划拨两个角度，土地以出让的方式获得的有：商品房，商住房，

两限房及部分回迁房；以划拨方式的有：经济适用房，房改房，央产房、军产房、公有住房、

廉租房等类型住宅。除了商住楼因其商用性质限制，土地使用期限为50年，其他城市住宅类

型的土地使用年限均为50年。大部分城市住宅面向全体居民开售，由房改政策产生的特殊住

宅类型，对购买人群进行了限制，如两限房、经适房等针对的是收入水平中等偏下的居民，房

改房、央产房、公有住房等对其单位在职员工开放，军产房针对部队的军人。按房屋产权的定

义，住宅的所有权和使用权一般都为个人所有，是居民的个人财产，依法享有对房屋占有、使

用、收益和处分的权利。因此，在二手交易时，一般商品房、商住房等没有限制，可以自由上

市交易，而个别住宅类型如经适房、两限房、房改房等在5年期限内所有者只有部分房屋所有

权，不得进行转让交易，军产房、公有住房等所有权不属于个人，居民只享有住房使用权。对

城市住宅类型产权及交易特征的详见表1。

（二）农村不动产产权特征

宅基地是农户为建造住宅而占有的土地，其所有权属于农村集体组织，农户依法享有宅基

地的使用权，按“一户一宅，规定面积”的规范建造住宅，并拥有房屋的所有权。宅基地上的住

宅建造现存在农户自建房和小产权房两种类型。宅农户自建的住房，属于农户的私有财产，但

由于政