某地产集团房产可行性报告q.docx

南京孝陵卫地区房地产可行性报告

目录

第一部分：项目分析一.项目简介

二.项目SWOT分析

三.项目规划设计方案评析

四.项目综合评价及项目发展策略

第二部分：市场分析

一、南京市总体社会及经济发展状况

二、房地产总体市场现状及走势分析

三、市场需求分析

四、竞争市场调研与分析部分

第三部分法律风险分析一、土地出让条件

二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段

三、总体评价

第四部分：投资估算与融资方案4.1投资估算

4.1.1投资估算相关说明

4.1.2分项成本估算

4.1.3总成本估算

4.1.4单位成本

4.1.5销售收入估算

4.1.6税务分析

4.1.7项目资金预测

4.1.8现金流量表

4.1.9自有资金的核算4.2融资方案

4.2.1项目融资主体

4.2.2项目资金来源

4.2.3融资方案分析

4.2.4投资使用计划

4.2.5借款偿还计划

第五部分：项目整体定位

一.整体定位原则二.项目整体定位三.形象定位

四.产品定位五.规划建议六.建筑

七.户型

八.园林建议

九.室内设计建议十.配套建议

第六部分：不确定性分析6.1盈亏平衡分析

6.2敏感性分析

6.2.1变动因素一成本变动

6.2.2变动因素二售价变动

6.2.3变动因素一容积率变动6.3风险分析

6.3.1风险因素的识别和评估

6.3.2风险防范对策

第七部分：综合评价

7.1社会评价(定性)

7.2环境评价(影响及对策)7.3公司资源匹配分析

第八部分：研究结论与建议8.1结论

8.2建议

附件：

1、《南京城市发展与住宅市场研究报告》

2、《南京土地招投标市场研究报告》

3、《聚宝山项目提交政府答疑的问题》

A、第一部分项目分析

一、宗地位置

□一环线内侧、主城与仙西新市区结合部。宗地位于南京主城东北、一环线(绕城公路)内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区“仙林大学城”4公里，距玄武湖——新庄立交5公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为10公里和8公里，明年5月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。

□聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区——紫金山(又名钟山)。

□距南京经济技术开发区3公里。南京经济技术开发区为国家级开发区，2001年实现GDP60亿元、技工贸总收入205亿元、实际利用外资1亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名16-18位。

图1-1宗地区位

二、宗地现状

1、四至范围

宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路(312西至沪宁铁路和宁栖公路。

聚宝山

沪宁铁路

宗地

国道),东起一环线——绕城公路，

绕城公路

车速可达110公里/小时宁镇公路

车速可达110公里/小时

车速可达80公里/小时

一环线

2、宗地形状

二环线

图1-2宗地四至范围

宗地东西长、南北窄、北侧内凹，形米酷似元宝。表1-1宗地面积指标

指标

总用地

代征道路与绿化用

地

配套学校用

地

净用地

长(米)

1400

2000

1200

宽(米)

450

50-100

400

面积(平米)

645208.5合968亩

133132

15000

497076.5合746亩

图1-3宗地形状及尺寸

3、宗地标高

400m

400m

450m

1200m

代征绿地1400m代征道路

约2m

坡度15度

坡度10度

垂直坡度，与地面最木高差50果

(1)宗地内部东高西低

□宗地标高25-57米，东高西低，最大高差32米，综合坡度2度。

□按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一

左右。

图1-4宗地内部高差

(2)宗地标高低于周边用地

□东部显著低于绕城公路，最大高差12米左右。

□西部与沪宁铁路基本持平，局部低于沪宁铁路2米。

□南部局部区域低于宁镇公路，最大高差6米左右。

□北部的聚宝山西峰标高125米，东峰标高100米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。

废弃的

废弃的采石场

聚宝山

10m

宗地地面

沪宁铁路标高36～49m

绕城公路标高50～55m

绕城公路

路

90m

55m

25m

图1-5宗地与周边高差剖面图(东西向)

聚宝山

标高35～125m

铁路

55m聚宝山

绕城公路

宁镇公路

■■■■■

12m宗地地面

宁镇公路

图1-6宗地与周边高差剖面图(南北向东侧)标高36～49m

22m

22m绕城公路

90m聚宝山

铁路

■