XXXX年12月上海保利叶语XXXX年度营销策略提案.pptVIP

外围借势借助外围配套逐渐成熟的优势,增加现场裱版展示,强化客户对本案周边成熟生活的认知借助顾村公园的全市影响力,看房动线穿行公园,让客户体验项目现场结合公园活动节点进行互动,如樱花节推广、赠送门票等外围配套提升重点:启动保利叶上海九年制义务小学和幼儿园学校奠基仪式目的:增加教育资源，以成熟配套心音客户叶上海学校奠基仪式现场增加学校效果图裱版和报纸新闻扩大现场展现力，提升当前形象展示，紧密联合项目与公园的关系，走进售楼处即走进公园！内部成势内部展示提升重点:会所的包装及启用；开放室内泳池目的:突出小区高端居住品质，与客户身份地位对应内部展示提升重点:镜泊湖路道路维修，建议春节前后启动施工目的:提高现场道路展示力，为项目高端属性做支撑雨天一片水洼,泥泞不堪售楼处门前宽大裂坑,不雅观内部展示提升重点:小区景观植被更新、样板段水景清理引入清澈活水目的:吻合本案公园社区的所呈现的生态自然清理枯死花草,栽种新植被别墅样板段水景无治理THANKS!主力渠道是通过介绍客户来访,比例高达66%副渠道是网络和短信,其中网络信息和硬广的交叉认知比例较高传统媒体以新闻晨报和道旗为主,占9%,2011年1月-11月别墅来访客户分析介绍客户比例最高,已购客户多集中钢材、金融等行业,可作为后期重点拓展客源渠道深入挖掘,进行圈层营销;客户年龄集中在30-40岁年龄段,占客户总数量的比重55%家庭结构以三口之家为主,属于家庭稳定增长期客户职业以贸易、自由业、建造业等私营业主居多,占比53%多数客户基本有过至少1次购房记录,但资产级别较高,首付基本能达到300万以上,车驾20万以上。客户来访渠道分析客户来访年龄分析客户来访职业分析当前来访客户购房心态分析价格的心理预期持续降低未及时采取降价促销的项目,难以获得市场关注转而盲目追逐区域低价项目各板块低价入市楼盘,均取得良好的销售业绩不关注项目的品质与资源高品质产品因其价格劣势,受到市场冷落等待观望明年价格继续下行年末传统淡季,大批不急于置业的改善性需求暂时离场观望楼市低迷催生严重的观望气氛,客户置业的紧迫感完全消失,买方市场特征显现客户分析总结客群从区域向全市范围覆盖介绍比例高,圈层效应明显以钢材、金融等产业客户为主客户心态严重观望,缺乏购房紧迫性结合客户分析结论，如何“走出去”？远交近攻如何近攻外地客户（26组）宝山区域客户（164组）产业客户（197组）深耕客群样本客户特征:年龄40-50岁之间，福建人居多，从事钢材、贸易等生意，在宝山区域拥有固定生意圈，集中在沪太路、宝钢等相关钢材产业链地带交际广泛，朋友面广，好面子，喜好圈层及口碑相传，对认可的事情或者物品乐意推荐多年从商经验，资金丰厚，具备极强的购买力结合客户样本,近攻采取重产业、启睦邻蓄客动作重产业——区域产业客户深入外拓薀川公路沪太路外环高速保利叶语交运钢材市场云峰钢材市场张华浜钢材市场江杨钢材现货市场宝钢集团周边产业聚集区建配龙建材市场红星美凯龙城大建材方中圆建材市场惠客居木材市场兴明建材东明家具东方国贸海神建材沪太石材成立外拓小组,对周边产业区实地踏勘,为后期派单做好铺垫；摸底前期该类产品成交客户情况,以客户为突破点挖掘企业圈层,进行巡展推荐；搜集产业链客户信息,获取名单,进行产业园区项目推荐会及电话CALL如何近攻维系老客户,同步传播挖掘目标客源目的启睦邻——老客户情感维系,设置介绍成交奖励机制时间:3月初，把握新年后项目首次营销节点，举办客户答谢会，做好客户情感维系目的:以维系情感为由，深挖老客户资源，扩大新客户基数如何近攻一、举办2012年新年老客户家宴答谢会二、设置介绍成交奖励机制奖励标准:未购介绍成交奖励千元油卡或一年物业费，新客户同步享受优惠，已购介绍成交1套奖励一万元，新客户同步享受，奖励金额根据成交套数累计目的:做好客户情感维系，激发客户介绍的积极性为何远交理由一:保利地产，深耕宝山三年之久，区域认知度高，但区域客户基本消化殆尽，购买力减弱宝山164组浦东27组嘉定7组外地：46组闵行22组青浦3组松江2组普陀54组杨浦52组虹口24组闸北19组长宁20组静安24组徐汇15组黄浦24组卢湾10组西南莘闵别墅区联洋、碧云、三林板块保利叶语理由二:从来访客户分布图看，客户已由区域客