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房地产企业成本费用归集

房屋开发成本的归集

房屋开发建设发生的各项成本费用支出，能够分清负担对象的，可以直接计入有关房屋开发成本核算对象；有些房屋开发费用发生时由多个成本核算对象共同负担，需按一定标准分配计入有关房屋开发成本核算对象。因此，房地产开发企业应根据不同的支出内容，采用相应的办法将房屋开发成本归集到各成本核算对象的成本项目。

1.?土地征和及拆迁补偿费

土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主

要包括土地征用费、拆迁补偿费、市政配套费等。土地征用费是指支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费、交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价，补偿合作方地价，合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税费等。拆迁补偿费是指有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账，分别冲减有关成本。市政配套费（此科目进入开发成本---前期工程费-市政配套费似乎更合适）是指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等建造费、管线铺设费等。?

房地产开发企业发生的土地征用及拆迁补偿费视能否区分负担对象等情况，有不同的归集方法，具体如下：

（1）能够分清负担对象的，应直接计入房屋开发成本核算对象的“土地征用及时性拆迁补偿费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。

（2）不能分清负担对象的，应先在“开发成本——土地开发”账户进行归

集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的分配方法将其计入有关房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发”账户，贷记“开发成本——土地开发”账户。

（3）房地产开发企业开发完工的商品性建设场地，改变用途为房屋开发时，

应将商品性建设场地的开发费用转入有关房屋成本核算对象的“土地征及拆迁补偿费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发”账户，贷记“开发产品——商品性土地”账户。

（4）房地产开发企业综合开发的土地，先通过“开发成本——土地开发”

进行归集，待开发产品投入使用时，应按一定的标准分配房屋建筑物和商品性建设场地应负担的土地开发成本，即借记“开发成本——房屋开发”、“开发产品——商品性土地”账户，贷记“开发成本——土地开发”。

房地产开发企业将土地开发成本结转房屋开发成本时，应采用平行结转法，即土地开发成本项目中土地征用及拆迁补偿费应结转为房屋开发成本项目中的土地征用及拆迁补偿费；土地开发成本项目中的前期工程费应结转为房屋开发成本项目中的前期工程费。

2.前期工程费

前期工程费是指取得土地开发权之后项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘和“三通一平”等前期费用。具体包括项目行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、“三通一平”费、临时设施费、预算编审费以及其他前期工程费等。

行政事业性收费是指项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费，如市政基础设施配套费、异地绿化建设费、人防异地建设费、消防图纸审查费、地方教育费附加、白蚁防治费、建设工程社会保险费。新型墙体材料专项基金、工程质监费、防雷图纸及检测、施工抗震设防技术审查费、工程招标代理费、图纸审查费、散装水泥费、环评报告编制费及招投标管理费等。规划设计费是指方案设计，施工图设计、园林设计、自来水设计、电力设计、人防设计、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费等费用，如遇到比较复杂的地质，还需要进行岩土设计，会发生岩土设计费。勘测丈量费用指水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费，拨地钉桩验线费，复线费，定线费，放线费，建筑面积丈量费等。“七通一平”费是指接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。临时设施费是指施工方临时办公室，临时场地占用费、临时空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰、等费用。预算编审费是指支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

房屋开发建设过程中发生的前期工程费，能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发——前期工程费”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户；应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的前期工程费，应按一定的标准分配计入有关房屋成本核算对象的“前期工程费”成本项目。

3.建筑安装工程费

建筑安装工程费是指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用（含设备费、出包工程