【重点研报】新型需求下的国企不动产管理和物业改造路径（下篇）.docx

研究部

2024年9月

高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢

新型需求下的国企不动产管理和物业改造路径

高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢

高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢

高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢

高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢

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目录

01

国资国企改革大势所趋，深化企业不动产管理势在必行 3

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利用企业不动产管理助力国企改革深化和提质增效 5

以企业不动产管理提升国企战略功能价值、建设现代新国企 5

国企CRE改革逻辑框架 9

03

国企“两资”：时代命题 15

国企存量物业的结构特征 16

国企存量物业潜力空间 18

04

以URE理念统筹促进供需高质量匹配 24

人口的结构性转变 24

消费新热点激活新兴商业市场需求 26

国企物业资产适配新型物业市场需求 29

05

URE引导资产资本双轮循环下的城企共赢 31

以新型消费需求激活国企存量物业价值 31

URE：助力城市资产的良性循环与高质量发展 33

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国资国企改革大势所趋，

深化企业不动产管理势在必行

国有企业低效无效资产即所谓的“两资”

国有企业低效无效资产

即所谓的“两资”，是指国有企业在运营中盈利能力差又缺乏战略安排，不能为企业创造价值的资产。这些资产包括但不限于：

股权投资：长期亏损且未能带来效益的股权投资，缺乏控制力的股权投资

实物资产：闲置的或出租收益率较低的房屋、建筑物、设备等实物资产

企业：非持续经营的企业，未纳入主业范围且不具有竞争优势的企业

本文聚焦于闲置的或出租收益率较低的房屋、建筑物等实物资产。尽管本文不涉及因股权投资而获得的实物资产抵押物，但也为这类资产利用效率提升提供一定思路。

通过战略性重组与专业化整合，国企将资源和注意力集中于关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和领域，同时积极布局前瞻性战略性新兴产业，实现产业迭代和价值升级。

历史发展过程中，国企积累了闲置资产和低效无效资产，影响国有资产保值增值。因此，强化国企不动产管理，已经成为提高国企效益、优化资源配置的必经之路。

国企的资产管理以服务功能使命与体制机制两个方面的深化改革为导向。企业不动产管理与全流程资产管理能够有效提升国企主业经营效率，推进辅业功能升级，甚至输血反哺主业。

国企的不动产管理可以分为两个方面：

其一是服务于主业的不动产。相当部分国企面临着重组后业务职能整合、落实产业链强链补链等一系列业务发展的挑战，却受制于现有办公空间分散、利用效率有待提升、老旧办公载体不匹配当下业务发展需求的困境。体系化的企业不动产管理

（CorporateRealEstate，以下简称“CRE”）可以通过选址优化、硬件智能化、管理平台数字化、购买专业服务与灵活用工等方面赋能国企主业效率提升。这一部分内容将在第二章具体论述。

其二是国企主业经营利用之外的不动产，包括土地及开发建成的物业。这些由于企业整合、旧有生产性物业淘汰改造、债务抵押等复杂的历史原因获取的经营性物业，以及大量住宅、职工宿舍及其裙楼，往往因为且其资产类别、分布、权属与利用限制等诸多特殊因素，而处于招租困难、资产管理成本高的困境。盘活此类存量“两资”物业的解题思路在于建立全方位全流程资产管理模型。国企需要通过整合规划和定位重构的方式积极对接市场，引入新兴物业需求，实现物业经济价值和社会价值的再发现。这一部分内容将在第三章及第四章分类阐述。

通过详尽的分析，我们认为鼓励与支持性的政策、多样化的改造模式以及技术上的可行性、新兴物业需求的出现，都为国企存量物业的改造提供了前提条件和广阔的空间。同时，国企存量物业具备整体规模大、主要位于老城区和改造空间大的特征，可通过“一盘棋”统筹推进，容易形成规模效应以及起到快速提升城市资产效能和城市形象的作用。

从企业资产管理上升到城市资产管理，仲量联行创新性地提出了高质量城市不动产管理（UrbanRealEstateStrategicApproach，以下简称“URE”）概念，旨在通过从整体规划的角度改善资本市场资源配置供需匹配，推进利旧焕新。通过纵向挖掘资产市场综合管理创新增长点，横向引入金融活水，助推资产与资本的双轮循环，将有益于推进城企共赢，并加速城市高质量发展与内涵式增长，增强整体经济的稳定性。

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利用企业不动产管理助力国企改革深化和提质增效

2.1

以企业不动产管理提升国企战略功能价值、建设现代新国企

仲量联行于2022年发布的《中国企业不动产管理图鉴》中调研显示，由于国企在管理体系和汇报制度方面要求较高，相较于外企或民企，国企各类型不动产管理模式统一，但功能较为单一，采购部门管理权限也较大。

在业务实