有关小区物业管理情况的调研报告样本.doc

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相关小区物业管理情况调研汇报

------双塔街道周家青小区

伴随住房改革不停深化和房地产市场不停繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建友好小区全部发挥着很关键作用。然而，物业管理作为一个新兴服务行业，在其发展过程中，不管从认知度和被接纳度，全部不停暴露出部分问题和矛盾，物业服务收费难就是其中之一。一部分物管企业面临着生存和发展威胁，制约着物管行业规范运作。为了更深入地了解本市物业管理现阶段发展情况，结合实际情况，经过实地走访及召开座谈会等方法对我辖区内住宅小区物业管理情况进行了调研，调研中发觉问题归纳以下：

一、物业管理服务收费现实状况

本市物业管理经过近几年发展，在各级政府领导关心和支持下，在广大业主和物业管理企业共同努力下，本市物业管理总体水平得到了很大提升，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓行业。不过，因为受经济、社会和法制等大环境影响，物业管理收费难问题一直难以处理，物业服务收费率难以提升，已成为制约行业发展瓶颈。据调查，现在，辖区7家物管企业，收费率大全部在60%—70%之间，能够达成90%以上占比很低，现在，辖区内部分小区物业服务收费情况令人担忧，比如国际花城小区恒泰物业企业还有20%物业费未收取，收取率只有60%—70%。物业服务收费难造成物管服务跟不上，物管服务跟不上愈加造成居民不愿意缴费，形成恶性循环。

二、物业服务收费难原因

1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

据调查，辖区内部分业主没有确立对物业管理有偿服务意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”福利住房阶段；有些业主认为小区其它业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。部分原先主动缴费业主在得悉其它业主不愿交费后，认为自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉加入拒缴行列。

2、服务质量不高，制约服务费收缴。

从总体上看，我小区物业企业在推行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不停完善和提升，但还有部分不尽人意地方需要改善。如：有小区车辆乱停乱放严重，影响了业主正常通行；有小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有小区保安配置不足，安全管理责任心不强，造成小区丢失车辆、偷窃等事件时有发生；有小区卫生清扫、清运不立即、不到位，路面破损不能立即维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不立即更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能立即清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费收缴。

3、业主自主治理小区意识和能力弱，业主大会、业主委员会作用发挥不显著。

《浙江省物业管理条例》给予了业主、业主委员会权力、义务。不过，从我辖区实际情况看，因为业主委员会不含有法人资格，没有独立财产，没有经费保障和工资待遇，大量业主委员会不能正常开展活动。致使业主正当权益受到了一定影响。加上部分业主权利意识、法律观念淡薄，很多人不参与业主大会，难以约定相关物业管理部分问题和处理措施。

4、物业管理行业亏损严重，低价位收费阻碍了物业管理市场发展。

据了解。原先部分小区开发商为了促销房屋，依靠给物业企业补助为业主提供超值服务，一旦房子卖完了，开发商主动和物业企业脱钩，物业企业就会失去依靠，断了资金起源了。现在我小区国际花城小区就面临这种情况，该小区由两个开发商共同开发，和业主签署协议就存在差异，部分业主未能享受到优惠服务，故不愿缴纳物业管理费。另外物业管理收费偏低，造成物业管理企业亏损。如国际花城小区物业管理成本每个月每平方米0.55元，现实际收取每平方米0.45元，小区运行2年中，收费率仅达成85%以上，但仍有业主提出要再降低收费标准，收费标准降至每个月每平方米0.30-0.35元，双方交涉数次，部分业主至今未交物业费，但物业企业仍继续提供标准化服务。这种低价位收费阻碍了物业管理市场发展，使物业这种商品达不到成本价格。二是高层住宅电梯也造成亏损严重。现在我辖区10层以上高层住宅电梯21部，据调查，每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用（不含电梯零件损坏、更新）每十二个月每部需支出1千元左右，这也是困扰百姓、物业和政府棘手问题。

5、建管不分旧体制给后期管理留下了很多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。

现在，我小区有90%以上物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”补助来维持，在这种管理体制下，开发商和物业服务企业是父和子关系，这种“建”、“管”不分体制，致使原本应由开发商处理矛盾和问题，统统推给下属物业管理企业。如质量缺点、配置设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际超