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房地产的各项技术经济指标（酒店、写字楼、商业零售中心和公寓）

1、建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积

之比。附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。（多层

的容积率大致为3，高层的容积率一般为4-5，超高层大楼大于7，甚至更

高。对别墅而言，标准容积率是0.45，绿化高，独栋别墅多的社区，容积

率是0.30左右。）

2、总建筑面积：各层建筑面积的总和。

3、地上建筑面积：地上各层建筑面积的总和。

4、建筑密度：即建筑率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规

划建设用地面积之比。

5、规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内的土地面积。

6、建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。

7、绿化比率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

8、停车位个数：指在规划用地范围内设臵的地面和地下停车位的个数。

9、有效面积系数：指建筑物内可出租（使用）面积与总建造面积之比。

10、开发建设周期：指工程开工至全部工程完工之间的持续时间。

11、开发项目总造价、平均造价。

12、建筑类别：所有的楼盘，按售卖对象不同，可分为外销房和内销房；按使

用功能的不同，可分为：公寓、纯办公楼（写字楼）、商场、综合楼和别墅

等等。

（1）外销房：指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实

行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用

于向境内、境外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。

（2）内销房：内销房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，

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经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括港、澳、

台）出售的住宅、商业用房及其他建筑物。

区别：主要区别仅在于它的土地成本不一样，卖售对象不一样。

（3）公寓：公寓是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

（4）纯办公楼：指专门为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

（5）商场：指规划为对外公开经营的建筑物。

（6）综合楼：指兼有住宅、办公甚至商场的大楼。

（7）别墅：指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户

或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单

楼独栋的则为独栋别墅。

13、规划形态：指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组

成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，

每一层的具体用途是什么。

例：二幢二十八层带二层地下室的公寓楼，我们通常表示为“2—28F/2B

公寓”。

14、得房率：是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积（销售面积）的比率。

一般来讲，得房率的高低与两个因素有关，一是产品定位，二是建筑设计。

产品定位高，公共活动空间大而舒适，得房率就低；产品定位一般，为经

济实惠而促进销售，公共活动空间便在规定许可范围内尽可能小，得房率

自然就高。另一方面，建筑设计若合理紧凑，得房率也会走高；建筑设计

出现空间浪费，得房率就会自然下降。目前，标准的得房率，多层住宅为

85%，高层为72%，办公楼为55%。

15、砖混结构：以墙或柱承重的梁、板结构；墙既是承重结构，又是维护结构，

也起到分隔空间的作用。

16、框架结构：承重结构与维护结构分开，以柱为承重结构，墙只作为分隔作

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用，不受力。

17、期房和下现房：项目刚开发或开发阶段叫期房，对外销售时，也可以称为

楼花，项目完全建成验收合格后叫现房。

18、按揭：指购房者和房地产开发商签订购房合同，并支付房地产开发商首期

款之后，由银行、房屋开发商、购房者三方签订抵押贷款合同，借款人以

其房产作为抵押，还款方式由购房者按月等额支付给银