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镇江市物业管理实施细则

（征求意见稿）

说明：黑体为本市细化上位法部分

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方正当权益，营造良好居住和工作环境，促进友好小区建设，依据《中国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制订本细则。

第二条本细则适适用于本市行政区域内物业使用、维护、服务及其监督管理活动。

本细则所称物业管理，是指业主经过选聘物业服务企业或业主自行对物业管理区域内建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序活动。

第三条物业管理工作实施属地负责制。各辖市、区人民政府(含镇江新区管委会，下同)应该加强对本行政区域内物业管理工作组织领导：

（一）将物业服务纳入现代服务业发展计划、小区建设和小区管理体系，制订、落实扶持政策；

（二）明确住房和城镇建设或房产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）、各街道办事处（镇人民政府）物业管理机构；

（三）建立由住房和城镇建设、计划、城市管理、公安、价格、质量技术监督、环境保护、工商等部门和街道办事处（镇人民政府）参与物业管理联席会议制度，协调处理物业管理中重大问题，牵头组织相关部门对物业管理区域内违法行为开展集中整改；

（四）健全由物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、基层人民调解委员会等组成物业管理纠纷处理机制，协调处理物业管理中发生各类矛盾和纠纷；

（五）建立物业服务应急管理机制和长久有效管理机制；

（六）对旧住宅区配套设施不全，有计划地组织综合整改，提升配套水平，逐步实施物业管理。

第四条市物业管理行政主管部门负责全市物业管理活动监督管理工作：

（一）研究制订物业管剪发展计划、相关配套政策和行业服务标准；

（二）指导、监督辖市、区物业管理行政主管部门相关工作；

（三）建立健全物业服务企业诚信体系，制订物业服务企业和项目责任人信用信息管理措施；

（四）依法查处违反物业管理法律、法规行为。

第五条辖市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动监督管理工作：

（一）具体负责住宅小区物业管理招投标、物业承接查验和物业服务企业交接工作指导监督；

（二）指导和配合街道办事处（镇人民政府）做好业主自治组织筹建、换届及日常工作监督；

（三）负责对物业服务企业日常监管及信用信息核查管理工作；

（四）指导和协调旧住宅小区物业提升相关工作；

（五）依法查处违反物业管理法律、法规行为。

第六条街道办事处（镇人民政府）具体负责本行政区域内物业管理工作：

（一）建立小区物业服务机构，公开投诉电话、办公地址；

（二）负责协调物业管理和小区管理、小区服务关系；

（三）建立物业管理矛盾投诉调解机制，接收和处理群众投诉和纠纷，指导小区居（村）民委员会、人民调解委员会等组织立即协调处理物业管理中矛盾和纠纷；

（四）制订物业管理应急预案，落实物业应急管理机制；

（五）负责业主自治组织筹建、换届等相关工作，指导监督业主自治组织日常工作，建立业主自治组织档案；

（六）协调建设单位和前期物业服务企业、业主和物业服务企业关系。

第七条计划、城市管理、公安、价格、质量技术监督、环境保护、民防、工商等相关部门，根据各自职责，负责物业管理活动相关监督管理工作。

第八条市物业管理行业协会应该加强行业自律管理，强化行业监督，主动调解行业内部争议，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提升物业服务水平，维护物业服务企业正当权益。

第二章物业管理区域

第九条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

物业管理区域划分以有利于实施物业管理为标准，综合考虑计划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、小区布局、小区建设等原因确定。

建设单位在向计划行政主管部门申请住宅建设工程设计方案审查时，应该明确物业管理区域划分。计划行政主管部门在审查时，应该听取辖市、区物业管理行政主管部门对物业管理区域划分意见。

第十条建设单位应该依据物业建设用地计划许可证确定红线图范围，结合物业共用设施设备、小区建设等原因划定物业管理区域。新建物业项目标物业管理区域划分遵照以下要求：

（一）同一计划区域内地上、地下建筑物及其构筑物和共用设施设备、相关场地，应该划分为一个物业管理区域；

（二）住宅物业项目内非住宅物业和住宅物业，应该划分为一个物业管理区域；

（三）分期建设或由两个以上建设单位共同开发物业项目，其配套设施设备是共用，应该划分为一个物业管理区域；

（四）其它能够划分物业管理区域情形。

上述情形中，配套设施设备能够分割、独立使用并符合计划建设工程设计方案要求且能够区分建筑物全部权，能够划定为不一样物业管理区域。物业项目内有计划市政道路穿越