市房地产市场调研报告.doc

徐州市房地产市场调研汇报

徐州介绍

徐州市在江苏省西北部，人口约900余万，徐州东西长约210公里，南北宽约140公里，总面积11258平方公里，占江苏省总面积11％。地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海和中部地带、上海经济区和环渤海经济圈结合部。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国关键水陆交通枢纽和东西、南北经济联络关键“十字路口”。徐州历史悠久，是历代兵家必争之地，古称彭城。

徐州是历史形成区域性商贸全部会和物资集散中心，多年来，商业设施不停完善，商贾云集，市场繁荣，商品流通业高速发展，使得徐州向辐射淮海、沟通全国、连接国际区域性商贸大全部会快速前进。

二、徐州市宏观经济指标分析

相关经济指标以下表所表示：

表2-1（起源于江苏省统计局网站）

指标项目

国民生产总值（亿）

城镇固定资产投资（亿）

房地产开发投资（亿）

城镇居民人均可

支配收入（元）

在岗职员平均工资（元）

1095.80

0.21

318.75

0.40

30.91

0.03

9840

0.10

15809

0.17

905.66

0.14

227.18

0.28

30.10

0.20

8954

----

13551

0.14

791.44

0.11

177.60

-0.38

25.01

-0.20

----

----

11887

0.13

715.71

----

287.85

----

31.34

----

----

----

10502

----

由上表能够看出，徐州市国民生产总值逐步上升，城镇居民人均可支配收入稳步提升，平均工资稳步上升。从这些原因能够看出：徐州市居民生活水平逐步提升，消费能力逐步增强。对新商品房需求会不停提升，长久来看，徐州房地产市场有效需求会逐步释放出来，房地产市场会有一个长远发展。从上表还能够看出，房地产开发投资增幅较缓，而同期市场需求不停提升，会给徐州市房地产市场价格带来一定幅度上涨。

三、徐州市房地产市场行情分析

第三季度徐州市住房均价为2283元/平方米，二季度住宅均价为2189元/平方米，一季度住宅均价为2047元/平方米，房价继续上涨，但涨幅趋缓。在国家房地产宏观调控政策下，徐州市房地产市场上价格表现平稳。

1、徐州市各区住宅市场价格走势

季度

均值

中心区

东区

南区

西区

北区

05-3

2283

4.29

3146

3.79

1637

1.80

2421

-1.43

2475

-1.08

1691

10.52

05-2

2189

6.94

3031

8.68

1608

8.80

2456

2.98

2502

16.26

1530

3.59

05-1

2047

8.18

2789

8.68

1478

1.16

2385

1.75

2152

8.25

1477

2.86

04-4

1892

2.05

2687

3.80

1461

4.96

2344

3.26

1988

2.85

1436

9.12

04-3

1854

1.20

2604

3.19

1392

-0.50

2270

4.75

1933

6.50

1316

5.96

04-2

1832

-2.39

2592

0.78

1399

6.47

2167

-5.74

1815

12.45

1242

-2.05

04-1

1879

--

2572

--

1314

--

2299

--

1614

--

1268

--

由上表能够看出，徐州市住宅市场价格两年来保持着稳步增加，在一季度和二季度增速较快，到了三季度增速减缓。中心区、南区和西区住宅市场价格较东区和北区为高，但南区和西区住宅市场价格出现了小幅下降趋势。见下面两图。

中心区：中心区住宅市场价格上涨幅度较上季度有所减缓，该区域在市中心，属于商业服务区，生活便利，商业发达，地价相对于周围更为昂贵，促进该区域房价较高。估计以后房价走向为以小幅度上涨，稳中有升。

东区：东区住宅市场价格继续小幅度上涨，但较上季度上涨幅度减缓。因为该区域基础设施不够发达，生活设施还不齐全，故房价保持在较低水平。伴随城市化发展和大家生活水平提升，估计以后房价走向为稳中有升。

南区：南区生活环境比很好，有大量购房者在这里购房置业，带动了南区房价上涨故此区房地产价格相对较高。本季度房价走势有所下调，原因在于国家房地产调控政策出台、还有相关媒体对房价将会下调一个估计，造成了购房者即使有需求但临时持币观望，部分房地产商迫于回款压力而被迫下调楼盘价格。伴随房地产市场逐步回暖，估计本区域住宅市场房价将会是逐步小幅度上升。

西区：上季度当地域住宅市场房价上涨很快，达成16.26％，原因在于西部多个新增楼盘项目