无锡别墅营销策划案与市场分析样本.doc

无锡XXXX别墅策划方案

我现在就要动身启程，因为不管白天黑夜，我全部能听到湖水拍打堤岸低沉声音；当我站在马路边或灰色人行道上，我听见它就在我灵魂深处。

——威廉姆·巴特勒·济慈

Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflappingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart.

——WilliamBartlerJice

——赛博地产顾问机构——

序言

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

二、竞争对手分析

第二章、SWOT分析

一、现实状况分析

二、SWOT分析

第三章、产品策略

一、产品定位及布局计划

二、独立别墅外立面风格提议

三、其它物业形式提议

四、功效配套

五、环境提议

六、物业管理计划

第四章、目标用户群分析

第五章、营销策略

一、推广案名、Logo

二、项目关键价值体系建立

三、专题定位、广告语、卖点提炼

四、推广策略

五、推广关键——让Townhouse快速窜红市场

六、价格策略

七、现场销售策略

八、阶段性媒体计划及SP活动策略

第六章、营销管理

一、营销管理

二、人员配置及培训管理

前言

别墅物业曾经作为“成功、富有”象征，代表了生活“最高境界”。现在，无锡国民收入已达成中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级形成，更使居住理念发生了深刻改变。假如说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提升生活品位”。

继多层、高层、小高层产品以后，更靠近自然风景郊外将成为市民居住所关注热点方向，所以别墅将成为以后几年无锡楼市关注热点之一。

对于无锡开发商来说，别墅物业开发经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发房产商，全部在做着努力——让产品更具个性，让用户愈加心动，让物业品牌更有魅力！

项目应该怎么计划？怎样给该产品作正确市场定位？她关键用户群体特征又是怎样？做什么样别墅产品在市场上才会受欢迎……这些全部是本策划方案所关键叙述。

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发焦点

不管在北京、深圳，还是距离无锡较近上海、苏州，真正顶等级墅全部分布在风景秀丽自然山水周围，如北京香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米高等级墅区，有开发商说“要把这里变成京城第二个富人聚居区。”在一马平川上海，松江佘山成为极为珍贵自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中最高境界，在这里聚集了中国别墅最高境界典范——紫园，和佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。

别墅是一个诗意存在中乡村，居住在其中大家既要享受城市便捷和舒适，又要有乡村宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅通常在城市外面像一个卫星一样位置上，使用者能够方便地抵达，同时也能够方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡，离开了城市这一概念，别墅也就无法了解了。

太湖是无锡这个著名旅游城市最为秀美景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚山水自然风貌，成为了别墅建造上佳风水宝地，无锡真正意义上别墅竞争烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高等级墅开发焦点。

2、多年来别墅市场开发严重滞后，积聚了巨大消费空间。

无锡别墅物业，五年时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这和无锡这个人均GDP在全国排名前列中等发达城市来讲，别墅市场开发不管在数量还是质量上全部严重滞后。所以市场已经积聚了巨大消费空间。从房交会上，唯一参展别墅项目——金色水岸超旺人气和只挂了两幅效果图项目——湖光山色展为前络绎不绝问询者来看，无锡别墅物业稀缺就可见一斑了。

3、无锡别墅普遍缺乏个性，缺乏真正顶级高尚别墅

无锡现有别墅容积率相当高，高等级墅形象大打折扣。威尼斯花园为经典古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正顶尖等级墅在无锡是难觅，不过在未来一两年之内，无锡将有大量高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。

怎样从这些项目中脱颖而出，树立自己独特风格是本策划方案关键，要经过对项目专题和内涵挖掘包装，在对市场正确分析基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。

4、别墅市场今明两年将风