2.81 房产税实战经验.docx

2.81房产税实战经验

基本概念

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

征税范围

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收

房产税暂行条例第一条

城市征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村

财税地字〔1986〕第008号

县城指县人民政府所在地

财税地字〔1986〕第008号

建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村

财税地字〔1986〕第008号

工矿区开征房产税的工矿区须经省级人民政府批准

财税地字〔1986〕第008号

地下建筑要征税

自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等征收房产税。

财税〔2005〕181号

纳税人

房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人

产权属国家所有的，由经营管理单位纳税

产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税

产权出典的，由承典人纳税

产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税

产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税

无租使用其他房产的问题

纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

税率

从价计税：1.2%

从租计税：12%

出租住房

个人出租住房，按4%的税率征收房产税

财税〔2008〕24号

对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收

财税〔2008〕24号

计算方法

从价计征

应纳税额=房产计税余值×适用税率1.2%

房产计税余值=应税房产原值×（1-扣除比例）

附属设备和配套设施

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施

财税地字〔1987〕第003号第二条

属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值

电灯网、照明线从进线盒联结管起，计算原值

为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

国税发〔2005〕173号

改建扩建

纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值

更换房屋附属设施和配套设备

国税发〔2005〕173号

更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值

对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除

地价

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价

财税〔2010〕121号

地下建筑

财税〔2005〕181号

工业用途房产

以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

商业和其他用途房产

以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

从租计征

应纳税额=租金收入×适用税率12%（个人为4%）

出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税

财税〔2005〕181号

减免税

基本规定

基本减免

国家机关、人民团体、军队自用的房产

房产税暂行条例第五条

国家机关、人民团体、军队自用的房产

是指这些单位本身的办公用房和公务用房

事业单位自用的房产

是指这些单位本身的业务用房

宗教寺庙自用的房产

是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋

公园、名胜古迹自用的房产

是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋

上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围，应征收房产税。

财税地字〔1986〕第008号第十条

国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产同上

宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产同上

个人拥有的非营业用的房产同上

经财