2024年 税二 第五章至第七章 房产税、车船税和契税.docx

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第五章房产税法

考情分析

本章是税法II考试的非重点章节。考试题型主要是单项选择题、多项选择题。预计分值在8分左右。

章节框架

知识点1：征税范围(熟悉)

知识点2：纳税义务人(熟悉)

知识点3：税率、计税依据和应纳税额计算(掌握)

知识点4：减免税优惠(掌握)

知识点5：征收管理(掌握)

知识点1：征税范围(熟悉)

项目

内容

征税对象

房产

房产

是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所

不属于房产

独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等

征税地区

包括

城市、县城、建制镇和工矿区

不包括

农村

房地产开发企业建造的商品房

出售前

不征

出售前房地产开发企业已使用或出租、出借

征

知识点2：纳税义务人(熟悉)

项目

内容

纳税义务人

一般规定

房屋产权所有人

产权属国家所有的

经营管理单位

产权属集体和个人所有的

集体单位和个人

产权出典的

承典人

产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的

房产代管人或者使用人

融资租赁房屋

承租人

知识点3：税率、计税依据和应纳税额计算(掌握)

情形

计税依据

税率

从价计征

计税余值

1.2%

从租计征

租金收入

12%

4%

个人出租住房(不分出租后用途)

对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房

【单选题】(2017)下列出租住房的行为，不分用途一律减按4%的税率征收房产税的是()。

A.个人出租在城市的住房

B.企业出租在农村的住房

C.事业单位出租在县城的住房

D.社会团体出租在工矿区的住房

【答案】A

【解析】对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。农村的住房不属于房产税的征税范围

一、计税依据：

(一)从价计征

项目

内容

计税依据

计税余值=房产原值×(1－扣除比例)

房产原值

指根据国家有关会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价；没有记载房屋原价的，参照同类房屋，确定房产原值

扣除比例

由当地省、自治区、直辖市人民政府确定

1.房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

项目

内容

主要包括

暖气、卫生、通风、照明、暖气等设备；各种管线，电梯、升降机、过道、晒台等

原值计算

属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等

应从最近的探视井或三通管起，计算原值

电灯网、照明线

从进线盒联接管起，计算原值

2.房产原值包括与房屋不可分割的附属设施

附属设施

附属设施、配套设备更换

凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值(加新减旧)

对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除(不加新不减旧)

2

3

3.改扩建

纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

4.地价：

①无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，地价包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

②对于宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。容积率=地上建筑面积÷建筑用地面积×100%

【单选题】(2022)下列附属设备或配套设施，在计征房产税时不应计入房产原值的是()。

A.中央空调

B.室外酒窖

C.消防设备

D.采暖设备

【答案】B

【解析】选项ACD，应计入房产原值。

【单选题】(2019)下列关于房产税房产原值的说法，正确的是()。

A.计征房产税的房产原值不包括电梯、升降梯

B.计征房产税的房产原值包括电力、电讯、电缆导线

C.改建原有房屋的支出不影响计征房产税的房产原值

D.计征房产税的房产原值不包括会计上单独核算的中央空调

【答案】B

【解析】选项AB，房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等；选项C，对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值；选项D，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原