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法学专家范文4篇(全文)法学专家范文(精选4篇)

法学专家第1篇

一、何谓小产权房

一般而言，小产权房是指在农村集体建设用地上建设的房

屋，销售给了非农业户口对象。

一种观点认为，小产权房实际上不是一个法律概念，而是

一个媒体炒作的概念。如果上升到法律上来讲，小产权房就是

不合法的。既然不合法就得不到法律应有的保护，因此购买小

产权高度的风险是相当大的。现实生活中法院判决了几起小产

权房的案件，案件判决最后引用的法律认定了农民当时和现在

已经取得居住权或者所谓的小产权的当事人的法律关系是无效

的。

另一种观点认为，小产权房就是没有产权，只是一种自生

自灭的社会现象。如果给以正名，从法律意义上给其一个名分，

可能就不会叫小产权房了。

还有一种观点认为，小产权房在社会和整个物权角度上，

范围越来越广。在城中村、农村集体建设用地和农村宅基地上

都有小产权房存在。

实际上，小产权房包含以下三种情况：一种类型是随着农村

人口的不断增加，住宅的需求增大。为了解决这一问题，由村

委会集中建设农民住宅，给村民发本村承认的产权证明。这是

小产权房中数量最大的一类，这种小产权房并不是非法的。别

一种类型的小产权房是农民把闲置的住宅转让给其他村的村民

或城市居民，在这个过程就出现了不合现在法律框架的个别现

象。还有一种类型的小产权房是村集体纯粹从经济利益角度出

发，通过变相的房地产开发的方式，将开发的房屋按照“商品

房”的方式销售给城市居民，这已经是法律许可框架以外了。

二、小产权房的成因

关于小产权房的成因有如下几种观点：

1.城市化进程中解决农民负担问题的一种方式

当农村的大量土地因为城市发展和城市化进程的需要被征

用以后，遗留下来需要解决农民负担的问题。农民要生存，农

村集体本身又没有自身的经济利益来保证解决农民的问题，只

有借助边缘性的政策。从农村集体的角度讲，不管是大产权、

小产权，能解决住房问题就好。于是，通过对过去宅基地一对

一的调换也好，按照市场价格调整也好。本村农民除了获得一

处住房自住以外，每户还能补贴两三套房子。除了满足自住需

求以外，剩余的房子就可以卖掉。就这样，小产权房就慢慢浮

出水面了。

2.房价飞涨促使城里人到农村购买小产权房

小产权房升温是这几年的事情，随着最近几年房价飞涨，

一些无力在城市买房的人转而把目光投向了农村的小产权房。

小产权房的价格一般是城市商品房的1/3到1/4。随着需求的

增长，在农村特别是市郊开发小产权房的规模越来越大。据不

完全统计，目前小产权房大约占到市场总量的二成。有学者表

示，现在房子这么贵，房子贵了大家会想怎么样才能买到便宜

的房子。这也是情理之中的。

3.小产权房是各方利益博弈的结果

有学者则提出之所以会有小产权房，是各方利益主体小聪

明的结果。农民也好，集体组织也好，都是理性的。明明知道

风险，为什么会买?就是因为利益原因。究其原因，首先是管理

不严。法律明文规定小产权房不受法律保护，但还是有很多主

体出于他们的利益驱动参与到其中；其次是因为当前农民除了在

土地上建设的房屋外没有更多保障手段，因此小产权房就成了

保障其生活质量的主要途径。

三、小产权房的合法性

目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不

允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。

小产权房的升温已经引起了有关部门的关注。2007年6月18

日，建设部发出了关于购买新建商品住宅的风险提示，提示城

市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。

小产权房问题事关民法上的自由及其限制问题，要遵循实

体性的论证规则，也就是在没有足够充分且正当理由的时候，

我们必须要确认和保障当事人的自由能够去得到实现。如果是

要对民事主体的自由进行限制，一定要有足够充分且正当的理

由。有学者主张集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用

权可以进入土地交易的一级市场，要确认和保障作为土地所有

权人的这类集体民事主体自由的实现。也有些学者主张集体土

地上的建设用地使用权和宅基地使用权不能进入土地交易的一

级市场自由的进行流转，要对作为土地所有权人的集体土地所

有权中的处分权能进行限制，也就是要限制特定类型民事主体

的自由。从民法的角度去讨论价值判断问题，又涉及到解释论

和立法论这两个不同的路径的问题。

从解释论的角度来讨论民法上面的价值判断问题，必须要

遵