房地产行业2025年投资策略分析报告：消化超量库存.pdfVIP

证券研究报告|2024年11月11日

房地产行业2025年投资策略优于大市

消化超量库存的两种路径

核心观点行业研究·行业投资策略

2024年回顾：楼市寻底，政策积极。销售端，二手明显好于新房，核心仍是房地产

价格。2024年10月，21城商品住宅去化周期约为20个月，较2021年翻倍，优于大市·维持

二手房则表现更为平稳。土地端，供需双弱，下滑明显。2024年1-10月全

国住宅用地供应/成交建筑面积分别同比下降24%/20%，均创下自2011年以

来的新低。政策端，本年支持政策不断，“止跌回稳”态度积极。

超量库存：需消化超量库存5到8亿平方米。当前房地产总库存35.2亿平

方米，其中土地库存20.8亿平方米，占比59%，未竣库存7亿平方米，占比

20%，竣工库存7.4亿平方米，占比21%，总库存去化周期为3.5年。要将去

化周期降至2.3年左右的合理水平，假设2025年自发需求10亿平方米，则

超量库存未5到8亿平方米。能否弥补这5到8亿平方米的需求缺口，将是

2025年能否走向供需均衡的关键所在。

超量库存的消化路径：供给侧与需求侧。基于当前的政策方向，消化超量库

存分为供给侧和需求侧两种路径。供给侧，即收回存量土地，资金需求约2

万亿元，对上下游带动较小。需求侧，即创造增量需求，城中村改造和收储

是主要切入点，资金需求约4万亿元，对上下游带动较大。需要明确的是，

相关政策都有一些核心堵点，打通堵点，辅以资金，才能有较快进展。

2025年展望：两种路径的宏观表现。考虑到增量政策的不确定性，我们给出

悲观和乐观两种情形。悲观情形（不考虑任何增量政策）下，销售额8.3万资料：Wind、国信证券经济研究所整理

亿元（-14.4%），销售面积9.6亿平方米（-5.9%），新开工9.1亿平方米相关研究报告

（+12.2%），投资9.1万亿元（-4.9%），竣工5.8亿平方米（-26.2%）。《房地产行业2024年11月投资策略-10月楼市反弹明显，重点

乐观情形（完全消化超量库存）下，销售额9.1万亿元（-5.8%），销售面观察能否持续》——2024-10-31

《数据背后的地产行业图景（二）-高层表态政策加码，静候基

积11亿平方米（+8.2%），新开工11.8亿平方米（+45.9%），投资9.7万本面修复》——2024-10-25

亿元（+1.1%），竣工6.8亿平方米（-13.3%）。《统计局2024年1-9月房地产数据点评-基本面指标略有改善，

政策持续加码提振信心》——2024-10-18

《10月国新办发布会地产政策解读-“组合拳”新添政策，持续

投资建议：审慎观察，勇敢博弈。房价决定中期趋势，政策带来短期波动。为市场注入信心》——2024-10-18

价值角度建议对房价保持关注，若房价企稳，看好保利发展、华润置地、中《9月中央政治局会议地产新表述解读-直面问题，实事求是》—

—2024-09-27

国海外发展、越秀地产、贝壳-W。同时，在房价整体止跌之前，仍会有各种

支持政策出台，板块仍然有周期性的博弈机会。增量政策中，存量土地收回

盘活和城中村改造的扩围最值得期待。看好具备城投属性的低PB标的。

风险提示：市场热度进一步下行的风险、政策落地不及预期或地产政策方向

变化的风险、房企现金流改善不及预期、存货持续贬值的风险等。

重点公司盈利预测及投资评级

公司公司投资收盘价总市值EPSPE

代码