尺度-成都金堂高尔夫项目(蓝光观岭)前期可行性分析-65页 .pdfVIP

200687

报告总述

本案以名目自身特别性为动身点，站在都市运营角度，分析了金堂开发综合

性郊区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引进特色吸引物，

以休闲产业拉动房地产产业开发、塑造物业独特价值卖点的可行性建议。

在此本原上，综合考量金堂区域自身特性、资源条件、竞争要求，提出了本

案适宜开发“商务休闲+体育休闲〞的27洞、占地1500亩的高尔夫球场为特色

吸引物，并初步确定其档次为“西南首席〞，特色风情为“具有完整生态链条的

亲水高尔夫球场〞。

在特色吸引物既定的情况下，本案确定以“高档物业——高尔夫主题社区〞

与“中高档物业——多元化中高端复合主题居住区〞为主力产品，以“球场、房

产均衡开发〞为根基思路，建设成为“生活、休闲、商务〞三位一体的“西南国

际生态高尔夫小镇〞的根基开发模式。

在根基开发模式既定的状况下，我们分不从市场层面、运营层面、财务层面

验证了其可行性。

最终，我们分析认为，本名目投资周期将为10年，183亿，第二年开始开

发商根基不需追加投进，名目进进良性自循环，大约用5.5年时刻实现净现值为

0，今后的纯资金净收益将抵达10.1453亿，自有资金回报率111.26%。另外沉

淀高尔夫、酒店等物业，建设本钞票价值3.3亿元，土地价值〔按今后100万

元/亩计〕，名目具备良好的风险抗性。

名目

附件：

附件一：金堂政府部门深访纪录

附件二、成都高尔夫开发概况

附件三、金堂市场环境报告

附件四、典型高尔夫个案分析

附件五、土地价值研究

附件六：重点郊区不墅板块开发比立研究

前言名目开发的目标体系

一、本名目研究背景

〔一〕企业背景

华宝集团是一家多元化大型国际性集团公司，在中国大陆的主业是化工，同

时拥有丰厚的资金贮躲；关于如此一个跨行业进行投资的企业，对投资地产名目

的根基要求在于：

资金正常性：名目的开发，必须保证资金投进的正常性，必须实现土地、

物业的保值、升值。

名目可投资性：今后名目开发的投资强度，必须满足企业对存量资金的

消化需求。

开发可持续性：通过名目的开发运行，能联动、集聚、整合多层次的政

府、业界、土地资源，从而构建企业全新开发平台，自主衍生许多名目

以外的新利润点与投资契机。

以上三点，这也是我们判定名目可

名目地块

行性的根基准因此。

〔二〕名目自身条件

名目地块总面积4200亩，位于原

成都野生动物园区域。该区域东北临中河，与今后的“成都游乐中心〞隔河相瞧；

东南向连金堂新城区，毗邻客运中心、三星级酒店；东面为青白江地界；现区域

四面土地根基上均为农田等未开发土地。

依据我方对地块的实地勘察，结合对国土部门、部门、当地开发商等的深

访，我们对土地有以下根基熟悉：

1、地块资源禀赋优越

较为突出的资源为四大类：

a)水资源——该区域毗邻中河，地块内有一大湖〔莫里森湖〕，并散点分布

有其他小水塘，均为引中河水形成。

b)物种资源——名目天然的物业价值卖点；地块区域原为成都野生动物园，

共有各类动物3万余只，构成了野趣横生、生气盎然的奇异生态空间。

c)植被资源——地块区域植被繁茂，植物品种繁多，并已人工形成了草场、

林区等。

d)地貌资源——区域内地势变化富有动态，为浅丘地形，以毗邻中和的现“河

畔餐厅〞为制高点，莫里森湖为低洼区。

2、土地证将分期获得

2800亩土地拥有土地证，可一次性直截了当猎取；1400亩土地为预留开发

用地，将通过其他手段猎取。

〔三〕名目开发环境

名目所在的金堂区域，城镇开发水平滞后于同等区位条件的其他城镇。现时

期，金堂在、政策上拥有多项利好，今后地块开发的区位优势突出。

三、名目的特别性熟悉

✓本案是西部中心都市郊区的综合性大盘

与常规地产名目不同，本案远离市区、体量