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老旧小区物业管理“五步走”

芜湖扬帆物业管理有限公司针对老旧小区改造及后期管养问题，进行了大量调研和管

理实践，探索总结出“五步走”老旧小区物业管理模式。

文/汪毓华

多年来，芜湖市政府不断加大投入，动用大第一步：通过充分的市场调查研究，及时发

量的人力、物力、财力对多个老旧小区进行综合现问题

整治，优化了人居环境、改善了治安状况。但是改

造后的成果维护却一直是个难题。老旧小区改造在参与老旧小区改造和管理之前，物业服

之后，如果后续的物业管理跟不上，前期改造的务企业需要对该小区进行充分调查和分析，了

效果就难以持续，各种问题容易死灰复燃。解小区的历史、发展现状、业主需求等。通过详

芜湖扬帆物业管理有限公司（以下简称扬细的实地查看，了解小区业主的诉求和问题，制

帆物业）针对老旧小区改造及后期管养问题，进定有针对性的解决方案。通过前期大量市场调

行了大量调研和管理实践，探索总结出“五步研，扬帆物业发现，很多老旧小区实施改造后，

走”老旧小区物业管理模式，并在蓝湾半岛、锦在后期物业管理上普遍存在诸多问题，主要包

绣龙湾、禹王宫社区等老旧小区进行实践，取得括以下几个方面：

了不错的成效，得到了广大业主及主管部门的肯首先是改造后居民对物业管理的期望水平

改造后的蓝湾半岛改造后的蓝湾半岛

小区小区定与认可。水涨船高，造成物业服务成本直线攀升，但实际

中国物业管理2023.0787

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上物业服务费用收缴率并不高，给物业服务企推行物业管理长效机制应该充分尊重现实，实

业带来经营困难。这是因为，老旧小区居民多为事求是且灵活有效地选择管理的方式和内容。

老年人群，他们对缴纳物业费或正常上涨物业服一方面，要对改造后具备条件的小区积极实施

务费价格并不认同，这造成一些老旧小区物业服物业管理，对条件尚不具备的小区，由业主自治

务费收缴率不高、物业服务费价格偏低。而且，或社区居委会代行管理逐步过渡；另一方面，

一些老旧小区经过改造后，虽然普遍得到居民可以根据老旧小区实际的管理条件、居民要求

赞誉，但由于建设时间早、建设主体多元化，小提供服务的内容，调整物业管理服务方式和内

区的规划设计在今天看来，普遍存在这样那样容。同时，必须明确、理顺物业服务企业、业主

的短板或先天性缺陷。如，由于历史的原因，许委员会、社区居委会三者之间的关系，确保物业

多老旧住宅小区进出口较多，管理成本提高，封管理有序运作。

闭管理难度较大，管理起来十分麻烦。三是有效倾斜原则。从某种程度上讲，老

其次是经过改造后，老旧小区虽然旧貌换新旧小区改造后实施物业管理离不开政府的有效

颜，但物业管理“造血”功能仍显不足，企业的经扶持。同时，物业服务企业也必须认识到：政府

济效益不高。这主要是由于老旧小区内部