业主自治复合型物业管理三步曲.pdfVIP

常本靖·

无锡市春江花园第三届业委会主任

红旗新愿景社区文化与治理研究院智库专家城市1分享嘉宾

业主自治复合型物业管理三步曲

物业服务人是社区治理不可缺位的实干团队。

社区居民业主的生命财产安全包括疫情防控、居住

R

环境绿色环保、熟人社区建设（包括邻里物业纠纷）、

居民业主对新生活追求都离不开物业服务。尽管物

业服务人做出了贡献，但目前业主与物业之间的管S

理纠纷还是层出不穷，业主与物业公司的对立情绪

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不断增加，已经成为社会的主要矛盾之一。而大多

数小区物业管理费一定终身的停滞现状与物业管理现代化建设，当前城镇住宅小区最主要的管理方式是以

的成本急剧增加，也让物业管理者进入窘境。作为业主自治为基础，业委会在其中承担着重要职能。然而

物业管理服务人，如何走出困境，是物业服务人的在实践中却出现业主大会运行机制缺位，业主委员会工

当务之急，也是社区治理实践者研究的新课题。作专业性、持续性不足的情况：另一方面也有一些物业

我是小区没有物业公司的“物业老总”。在十服务人摆不正位置、权力滥用、不当争利等情况，当然

几年的业委会工作中，从单一为业主维权到自管，这不是物业服务人的主流。而业主大会、业主委员会的

同时要保护物业员工的合法权益。把业主与物业服缺失，物业服务人得不到业主的理解与支持是物业管理

务人的矛盾转化为业主与业主委员会的矛盾，从而进入困境的主要根源。业主委员会是业主大会的执行者，

理顺业主与物业服务人的关系、保证物业服务人只而业主大会是体现全体业主共同意愿的组织机构。小区

盈不亏、物业管理成本的有效控制等均有一些体会，物业管理模式的确立，物业公司的聘任，物业服务费的

可能对物业服务者有所启发，归集起来有如下三增加，住宅维修资金的使用，小区公共部位的更新改造

部曲。以及其他重大事项，都必须要经过业主大会讨论认可。

没有业委会这个组织平台，会给物业管理活动带来诸多

一、全力推进业委会的成立，凝聚业主与不便。所以，在本物业服务辖区积极倡导支持业委会的

物业服务人合力是解决住宅小区物业管理困成立，主动配合业委会的工作，真心诚意地为业委会当

境的第一步好参谋，为业主当好管家，是物业服务人方向性的基础

我国正在加快推进社会治理体系和治理能力工作。

0第届中国幸福社区城市论坛

二、选择复合型管理模式，理顺业主与物业服业化服务”的复合型模式，这种模式是以物业公司为运

务人关系，保证服务人只盈不亏是解决住宅小区行主体，但仍需建立业主大会统一财务账户。物业公司

物业管理困境的第二步在整个物业服务活动中，仅仅是业主委员会的参谋长，

在选择管理模式中，建议采用“业主自管+专业化所有的费用支出均须业主大会、业委会同意，而物业公

管理”的复合型管理模式。专业性较强的物业服务人，司经营范围只限于酬金部分。酬金的计算可以按照物价

可以到自管物业中担任顾问。部门核定的1%~8%的物业费收入计提，也可以按照物